Wonen, Buren
Particulier
Mijn zus woont (in onderhuur) bij een vriend van mij die nu in het buitenland zit en zijn huur al een tijd niet betaald; nu is er een deurwaarder + incassobureau ingeschakeld die definitief het huis zal ontruimen aanstaande week; heeft mijn zus recht op huurbescherming terwijl ze onderhuurt (wel zelfstandige woning, van een corporatie) en ten tweede; kan zij uitzetting voorkomen , en ten derde is zij hoofdelijk aansprakelijk voor eventuele financiele schulden terwijl ze niet de hoofdhuurder is en ze 'schuldig' aan het huren van iemand terwijl ze niet op dat adres ingeschreven staat bij de gemeente (ze staat bij mij ingeschreven). Dank voor uw reactie. Met vriendelijke groet, R
U zegt: mijn zus is onderhuurder. Tegelijkertijd zegt u: ze woont in onderhuur bij een vriend. Betekent dat dat zij onderhuurt van de vriend (die hoofdhuurder is), en dat de vriend zijn huur niet betaalt?
Normaliter geldt dat als iemand een zelfstandige woning onderhuurt (en dus geen 'kamer' binnen een woning), en de overeenkomst tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder eindigt, de hoofdverhuurder de huurovereenkomst met de onderhuurder voortzet en dus in de plaats treedt van de onderverhuurder. De hoofdverhuurder kan de onderhuur echter door de rechter laten beëindigen in vier gevallen:
- als uit de financiële positie van de onderhuurder (die hoofdhuurder is geworden) volgt dat deze onvoldoende inkomen heeft om de huur te betalen;
- als het naar de hoofdverhuurder toe onbillijk zou zijn als de onderhuurder de positie van de hoofdhuurder overneemt;
- als de onderhuur is aangegaan met als uitsluitend doel om de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen;
- als de huurder een Huisvestingsvergunning moet hebben en daar niet over beschikt.
Maar dan nog geldt dat de rechter de huur moet beëindigen en dat beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst dus niet automatisch leidt tot het vertrek van de onderhuurder.
Het voorgaande betekent dat uw zus niet zomaar kan worden uitgezet. Ik adviseer haar dat aan de deurwaarder te laten weten. Het is dan natuurlijk van belang dat zij kan aantonen dat zij huurt, bijvoorbeeld door een onderhuurovereenkomst of kwitanties van huurbetaling.
Bovendien is uw zus als onderhuurder niet aansprakelijk voor de huurschuld van de hoofdhuurder.
Reactie van de vraagsteller
Beste Rudolf,
Allereerst dank voor je snelle reactie. Ik bedoel inderdaad het laatste; mijn zus maakt maandelijks huur over naar de hoofdhuurder (die dus in gebreke van betaling blijft waardoor een uitzettingsprocedure in gang gezet is) en heeft daar, vanzelfsprekend, gewoon betalingsbewijzen van. Echter, er is geen 'formele' huurovereenkomst denk ik tussen de twee en zij staat voor de gemeente bij mij ingeschreven en woont juridisch dus (naar ik aanneem) niet in de betreffende woning.
Is mijn zus nu wel officieel 'onderhuurder' en verschuift het recht (of betere gezegd: komt haar het recht toe) om officieel hoofdhuurder te worden indien de huidige hoofdhuurder in gebreke van betaling blijft? Als zij kan aantonen dat ze financieel in staat is om het huurcontract over te nemen zou dat dan een mogelijkheid zijn? En wellicht moet ze wel de rechterlijke kosten betalen om dit bezwaar aan te tekenen bij de deurwaarder?
Tot slot: ze huurt het van de betreffende persoon met nog iemand anders (dus 2 personen maken maandelijks huur over naar de hoofdhuurder, al zo'n 2,5 jaar)
Wederom dank, gr
Natuurlijk moet uw zus kunnen bewijzen dat er sprake is van een huurrelatie met de hoofdhuurder. Aannemend dat de betalingsbewijzen voldoende zijn, lijkt mij de conclusie gerechtvaardigd dat er nu een overeenkomst tot stand is gekomen tussen de woningbouwvereniging en uw zus. Als regel geldt dat inschrijving niet is vereist.
U geeft aan: er wordt met nog iemand anders gehuurd. De vraag is dan wel of er sprake is van de huur van een zelfstandige woning. Ik denk echter dat voor nu van belang is dat uw zus niet de woning uit wordt gezet. De vraag hoe de verhouding met de woningbouwvereniging moet worden beschouwd, is van later zorg. Als de eerste stap is genomen (er is nu een huurrelatie tussen uw zus en de hoofdhuurder), dan kan uw zus niet zomaar worden uitgezet. Ik adviseer dat zo snel mogelijk aan de deurwaarder mee te delen.