Wonen, Buren
Particulier
Wij hebben een nieuw huis gekocht en koopcontract is getekend. We hebben een conflict met de verkopende partij omdat na het tekenen van het koopcontract asbest is geconstateerd. Het betreft niet hechgebonden asbest van een zeer schadelijke soort (amosiet rond CV-leiding in het kruipruim).
In de vragenlijst voor verkoop stond dat er geen asbest in de woning aanwezig is.
Bij de bezichtigingen wirdt de makelaar niet waar het kruipluik zich bevond. Wij hadden dus niet de mogelijkheid om zelf te bekijken of daar een vermoeden van asbest bestond.
De bewoners beweren bij hoog en bij laag dat zij niet wisten dat er mogelijk sprake van asbest zou kunnen zijn. Dat lijkt ons onwaarschijnlijk want 2 jaar geleden is de vloer vanuit de kruipruimte door een bedrijf geïsoleerd.
Bij de bouwkundige keuring die wij 1 dag na tekenen koopcontract (dus binnen 3 dagen bedenktijd) hebben laten uitvoeren - toen inmiddels wel bekend was waar het kruipluik zich bevond -, was het binnen 1 seconde voor de bouwkundige duidelijk dat er mogelijk sprake was van asbest. En ook dusdanig dat hij verder niet het kruipruim in mocht om verder te inspecteren.
Wij hebben vervolgens monster op laten sturen en daar kwam uit dat het niet hechtgebonden amosiet (een schadelijke soort asbest) betreft.
Die uitslag duurde een aantal dagen, dus inmiddels niet meer binnen 3 dagen bedenktijd.
Verkopende partij heeft vervolgens asbestinventarisatie laten uitvoeren. Resultaat is dat het asbest ook in het zand van de kruipruimte is verspreid en een ernstig gezondheidsrisico vormt (risicoklasse 3) en dat de kruipruimte niet meer mag worden betreden door derden.
Daarmee is het huis feitelijk niet te gebruiken, omdat er de komende jaren onvermijdelijk een keer iets in het kruipruim moet gebeuren.
Vervolgens hebben zij ook een offerte laten maken om asbest door gecertificeerd bedrijf te laten verwijderen. Kosten hiervoor zijn in totaal 8.000,-.
De verkopende partij wil de asbest niet laten verwijderen.
Wij staan op het standpunt dat de verkopende partij deze kosten voor haar rekening moet nemen (of op minst de kosten zou moeten delen). Dit omdat sprake is van een verborgen gebrek (de bewoners hadden - zeker na laten isoleren van de vloer - een redelijk vermoeden kunnen hebben dat er sprake is van asbest).
Graag advies
Bij voorbaat hartelijk dank!
Vriendelijke groet,
Hebt u geen ontbindende voorwaarde opgenomen ter zake de bouwtechnische keuring?
Reactie van de vraagsteller
Je, we hebben wel een ontbindende voorwaarde opgenomen aangaande bouwtechnische keuring. Verkopers willen ook wel ontbinden, maar wij willen het huis eigenlijk gewoon kopen. We hebben de onderhandeling (en prijs) gevoerd op basis van informatie dat er geen asbest aanwezig is (stond ook zo aangegeven in vragenlijst). Dat gegeven plus het feit dat er 2 jaar geleden door een officieel bedrijf de vloer was geïsoleerd, gaf ons voldoende reden om aan te nemen dat de verkopende partij in ieder geval het vermoeden zou moeten kunnen hebben dat er asbest aanwezig zou kunnen zijn.
Als er in de vragenlijst heel duidelijk staat aangegeven dat er geen asbest aanwezig is, en bij de verkopende makelaar ook niet bekend is waar de kruipruimte zich bevindt, dan hebben wij naar ons idee redelijkerwijs aan onze onderzoeksplicht voldaan (voorzover dat op dat moment mogelijk was).
Het vermoeden van asbest is na het tekenen van het koopcontract - maar binnen drie dagen bedenktijd - aan het licht gekomen. Het uitsluitsel dat het om niet hechtgebonden asbest gaat kwam daar een week na.
Achteraf hadden we natuurlijk de bouwkundige keuring voor het tekenen van het koopcontract moeten laten uitvoeren, maar aankopende makelaars zijn daar heel 'speciaal' in. (maw: heb je ook niet veel aan).
We hebben nu bijna het idee dat we beter niet de bouwkundige keuring hadden kunnen laten uitvoeren, want dan was het echt een verborgen gebrek geweest (en konden we kosten van verwijderen verhalen op verkopers) op het moment dat we na de overdracht het kruipluik zelf open hadden gedaan. Nu valt het een beetje tussen wal en schip.
De verkopers gebruiken het naar ons idee zelfs om onder de verkoop uit te komen (zij willen wel ontbinden), omdat ze - zo laten ze doorschemeren - het huis naar hun mening (ook nu de markt weer aantrekt) misschien toch iets te goedkoop hebben verkocht.
Samengevat: we willen het huis graag kopen (en dus niet ontbinden), maar vinden wel dat de verkopende partij - in ieder geval voor een deel - voor de kosten van de asbestsanering moeten opdraaien.
Wat zijn onze mogelijkheden?
Er zijn diverse oplossingen denkbaar, maar ik zou om te beginnen wederpartij er op wijzen dat ze bij ontbinding van de overeenkomst voortaan verplicht zijn e.e.a. volledig aan nieuwe geïnteresseerden mee te delen, hetgeen de prijs fors zal drukken. De vraag is verder of wederpartij niet gewoon bluft. U staat nl. sterk. Dergelijke onderhandelingen voer ik regelmatig, neem gerust vrijblijvend contact met me op.
Gezien de mededeling van de verkopers in de vragenlijst over de afwezigheid van asbest is het juist dat de verkopers niet aan hun mededelingsplicht hebben voldaan. U heeft dus mogen vertrouwen op de afwezigheid van asbest. Nu u de woning alsnog wilt kopen en de verkoper vermoedelijk juist baat hebben bij ontbinding, lijkt mij een ontbinding niet wenselijk. U kunt de woning het beste afnemen en na de levering een schadevergoeding vorderen, in elk geval bestaande uit de kosten van de asbestverwijdering. Het is wel zaak om de verkopers zo spoedig mogelijk schriftelijk (per aangetekende post) op hoogte te stellen van de asbest en aansprakelijk te stellen.
Ik heb ruime ervaring met zaken betreffende non-conformiteit wegens asbest. Ik verwijs voor een vergelijkbaar geval naar een uitspraak in een procedure, die ik heb gevoerd http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBARN:2011:BU3010
Desgewenst kunt u contact met mij opnemen voor verder advies.
Bovenstaande handelswijze raad ik u af (althans om daar mee te beginnen). Verder verwijs ik u naar onze mailwisseling.
Zoals in de bovenstaande reacties van collega's u ziet zijn er meerdere opties denkbaar en beiden zijn juist. Mijn ervaring leert dat een combinatie mogelijk is en tot het beste resultaat leidt. Dat betekent dat u dus u het beste kunt onderhandelen met de mededeling dat als u er onderling niet uitkomt het uiteindelijk op een procedure dreigt aan te komen die de verkoper ook alleen maar geld gaat kosten en dat een onderling regeling daarom het beste is. Lukt dit niet dan kut u procederen om schadevergoeding te claimen. Als u dat wilt kan ik u bij het onderhandelen en in de procedure bijstaan want u heeft een sterke zaak volgens mij.