Wonen, Buren
Particulier
Nu hoorden wij van vrienden die exact hetzelfde hebben gedaan voor hun zoon in Utrecht dat er in deze situatie sprake is van hospita verhuur (eigenaar woont in het pand en heeft > 50% van het huis in gebruik. Enkel twee vrije kamers worden verhuurd). Deze hospitaregeling is in Utrecht vergunningsvrij en zonder kosten! In Nijmegen blijkt met zelfs 4 kamers vergunningsvrij te kunnen verhuren.
Nu is onze vraag:
Is deze hospitaregeling een landelijke wettelijke regeling of mag elke gemeente zijn eigen regels en vergunningen hierbij opstellen en ook zeer uiteenlopende bedragen vragen voor het aanvragen van vergunningen? (omzettingsvergunning voor kamers Eindhoven 4000 euro, Utrecht +/-900 euro, Nijmegen +/-400 euro!)
Zijn hier landelijke wetten voor en zo ja, kunnen wij daar wat mee? Wij zouden nl heel graag een huis voor onze zoon kopen maar niet voor hem alleen, dan wordt het te duur.
Er spelen 2 verschillende dingen. Van hospitaverhuur (een landelijke regeling) kan alleen sprake zijn als uw zoon eigenaar wordt van de woning. Iets anders is dat er voor kamerverhuur vergunningen nodig kunnen zijn. Die regels kunnen inderdaad verschillen per gemeente.
Dit is mijn specialisatie. Neem gerust vrijblijvend contact met me op voor meer informatie.
Dag,
Bovenstaande klopt niet.
een hospita hoeft niet eigenaar te zijn van de woning, dat kan ook een hoofdhuurder zijn. In dat geval dient er een contract te worden opgesteld van de mogelijkheid van onderhuur van kamers aan studenten en een de specifieke contracten tussen uw zoon en de studenten. Ik kan deze voor u opstellen.
Excuseer, dat had inderdaad niet "eigenaar" moeten zijn, maar "hoofdhuurder". Dat doet echter niet af aan het feit dat vergunningen nodig kunnen zijn, hetgeen verschilt per gemeente. Huurovereenkomsten zijn van later zorg.
De gemeente Eindhoven heeft het onderstaande bepaald, zodat u inderdaad risico loopt. De enige oplossing is kopen onder voorbehoud van het daadwerkelijk verkrijgen van de vergunning. Ik kan u helpen met de koopovereenkomst.
U kunt overigens wel meer zekerheid verkrijgen via een vooroverleg/conceptaanvraag (http://www.eindhoven.nl/producten/Vooroverlegconceptaanvraag-omgevingsvergunning.htm).
http://www.eindhoven.nl/producten/Kamerverhuur-omgevingsvergunning.htm:
Wanneer heb ik een vergunning voor kamerverhuur nodig?
Als een zelfstandige woonruimte (woning) wordt omgezet in onzelfstandige woonruimten (kamers), is in de volgende situaties een omgevingsvergunning nodig voor de activiteit omzetten:
Wanneer kamers worden verhuurd aan twee personen én de eigenaar woont ook in deze woning;
Wanneer kamers worden verhuurd aan drie of meer personen (waarbij de eigenaar niet in de woning woont).
Ook wanneer voor het betreffende pand in het verleden al een kamerverhuurvergunning is afgegeven, of de kamerverhuur is gestart in een periode waarin dit niet vergunningplichtig was maar ooit omzetting van een zelfstandige woning in onzelfstandige woonruimten heeft plaatsgevonden, moet (alsnog) een omgevingsvergunning voor deze omzetting worden aangevraagd.
Kamerbewoning is in strijd met de meeste Eindhovense bestemmingsplannen, omdat daarin onder een woning wordt verstaan: een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden. Ontwikkelingen in de rechtspraak hebben er toe geleid dat de gemeente een groep studenten of buitenlandse werknemers niet als één huishouden kan aanmerken.
Als u kamers wilt verhuren in strijd met het bestemmingsplan beoordelen wij ook of wij daaraan medewerking willen verlenen. De criteria hiervoor zijn gelegen in de parkeersituatie en de woonkwaliteit. Er dient te worden voldaan aan de parkeernorm. Daarnaast dienen, op grond van de bestendige gedragslijn woonkwaliteit, de afzonderlijke kamers een minimale oppervlakte te hebben. Indien geen gemeenschappelijke woonkamer aanwezig is moeten de kamers tenminste 14 m² zijn. Indien wel sprake is van een gemeenschappelijke woonkamer dient de oppervlakte minimaal 10 m² per kamer te zijn.
Voor de toetsing aan de leefbaarheid en aan het bestemmingsplan gelden verschillende criteria. Indien de uitkomst van één van beide toetsen negatief is zal geen omgevingsvergunning worden verleend voor de omzetting van een woning in kamerverhuurpand. Dit betekent dat in dat geval geen kamers mogen worden verhuurd.
Dag,
Er is dus gewoon vrijstelling mogelijk van het geldend bestemmingsplan. Overigens worden de meeste kamers verhuurd in strijd met bepalingen uit bestemmingsplannen. U kunt het risico op de koop toe nemen zoals de meeste kamerverhuurders, of de vrijstelling aanvragen bij het gemeentebestuur . Een voordeel daarvan is natuurlijk de duurzaamheid en de wettigheid.
Er is niet 'gewoon' vrijstelling mogelijk. Dat hangt er maar van af zoals u kunt lezen op de links die ik u gaf.
Clandestien te werk gaan kan ik u al helemaal niet aanraden. De huurders willen zich nl. inschrijven op het desbetreffende adres vanwege hun studiefinanciering e.d., dus de gemeente is hier snel achter.
Ik help u hier graag bij als u wil. Neem gerust vrijblijvend contact met me op.
Dag,
Er is geen vergunning nodig in aangewezen gebieden
Woensel-west;
Limbeek, noord en zuid;
Bennekel oost;
Doornakkers oost en west.
En ook niet als het huis voor 12 december 2007 kamergewijs verhuurd werd . Deze informatie staat op de volgende link http://www.eindhoven.nl/producten/Kamerverhuur-omgevingsvergunning.htm
Reactie van de vraagsteller
Beste Monique en Monique en andere geinteresseerden,
Hartelijk bedankt voor uw beide antwoorden.
Wij hebben inmiddels met meerdere personen contact opgenomen (gemeente, wijkcoordinator, verkopende makelaars, aankoopmakelaar en financieel adviseur). De kwestie is behoorlijk ingewikkeld en het is ons erg duidelijk geworden dat de gemeente Eindhoven kamerverhuur heel erg ontmoedigd en lastig en duur maakt. Het verkrijgen van een vergunning hangt inderdaad van vele factoren af. Een belangrijke is de parkeernorm en vrijwel alle oude huizen voldoen daar niet aan. Simpelweg omdat er vroeger (vooroorlogse huizen!) weinig parkeerplaatsen bij huizen gemaakt werden. Dat juist studenten deze parkeerplaatsen vrijwel nooit nodig hebben doet er niet toe....
De andere lastige regel is de leefbaarheid in de wijk. Dat is wel de meest logische want studenten zijn vaak geen rustige nette bewoners. Die regel wordt door de wijkcoordinator getoetst zodra er een vergunningsaanvraag is gedaan. Indien er al teveel studentenwoningen in een straat/wijk zijn zal er geen vergunning worden afgegeven. Logisch, maar het zou wel erg handig zijn als de gemeente dan een uitgebreide lijst aanlegt van straten waar je om die reden sowieso geen vergunning kunt krijgen. Ze hebben dit nu gedaan voor 4 wijken ( genoemd in het laatste commentaar). In deze wijken krijgt men sowieso GEEN vergunning. In alle andere wijken is kamerverhuur nog mogelijk maar men kan op geen enkele wijze erachter komen of je een dergelijke vergunning gaat krijgen. Het aanvragen van een vooroverleg (a 1250 €) is een optie maar als het antwoord dan nee is ben je 1250€ kwijt en kun je verder zoeken, is het antwoord 'ja, er zijn mogelijkheden' dan kan je werkelijke vergunningsaanvraag (a 4000€) alsnog worden afgewezen. En dan ben je inmiddels 5250€ armer en nog zonder huis met vergunning.....
Dan blijft er nog een optie over: het kopen van een bestaand studentenhuis waarvan je kan aantonen dat het al voor december 2007 kamersgewijs verhuurd werd. Is dat het geval maar kun je het niet aantonen ( doordat het bijv. Illegaal kamersgewijs verhuurd werd) dan krijg je ook geen vergunning tenzij je bovenstaande procedure ( met kosten) geheel doorloopt en het geluk hebt dat ze je een nieuwe vergunning geven.
Er is niemand die je iets kan zeggen over de kans op een vergunning (er zijn geen statistieken bekend) en wij hebben ook geen mogelijkheden gevonden om erachter te komen welke huizen te koop staan waar al kamersgewijs verhuurd wordt (studentenhuizen dus meestal), waardoor optie 3 ook erg moeilijk wordt.
Blijft over:
- illegaal kamers verhuren, maar dat zien wij niet zitten
- onze zoon gewoon weer zelf op zoek te laten gaan naar een kamer om te huren
- een appartementje kopen en daarvan een kamer laten onderverhuren, want dat mag vergunningsvrij
We hopen hiermee andere mensen een hoop zoekwerk te besparen. Overigens zijn dit echt Eindhovense regels. In Nijmegen kun je gewoon zonder vergunning maximaal 4 kamers verhuren. In Utrecht kun je via de hospita regeling maximaal 2 kamers verhuren (mits de hospita/ hoofdhuurder minimaal 50% van de woning voor eigen gebruik heeft). In Eindhoven mag je maximaal een kamer onderverhuren.
Iedereen veel succes!
Goed dat u dit hier schrijft. En het is, zoals ik al eerder schreef, zeker af te raden om illegaal te verhuren, o.m. omdat dat altijd uitkomt met forse gevolgen.