Wonen, Buren
Particulier
Immers het is voor mij vreemd dat ik twee separate huurcontracten heb waarbij het pas recent duidelijk is dat de elektra(service) kosten voor mijn P-plek afgeleid worden van het totaal aan verbruik in de drie woontorens. Ik kan er helaas niets duidelijks over vinden. Slot. Moet een verdeelsleutel en volgens welke recht bij een huurder kenbaar zijn.
Dank
Ja de verdeelsleutel moet in het huurcontract worden vermeld anders mag de huurder ervanuit gaan dat alle kosten inclusief zijn. Kijkt u ook de algemene voorwaarde en toepasselijke bijzondere voorwaarden goed na?
Reactie van de vraagsteller
Dank voor snelle reactie echter. In de beide algemene voorwaarden/huurcontracten is hierover niets opgenomen. Raakt een dergelijke verdeelsleutel niet de kern van de prestatie (heeft direct invloed op de prijs) en niet zo zeer de evt. voorwaarden te maken?
Als ik u goed begrijp is het afspreken of bekend maken van een verdeelsleutel noodzakelijk/-verplicht bij afsluiten van het contract, dus misschien vanuit het contractenrecht (Boek 6) een verplichting? Volgens mij is ook in het huurrecht (Boek 7) hierover, zover ik als leek zoekend op het Diginet kon nagaan, niets opgenomen. Wil graag naar mijn verhuurder toe duidelijk kunnen verwijzen naar een vigerend wetsartikel(en) c.q. de verplichting. mvrgr
Indien de verhuurder servicekosten wil doorbelasten dienen alle diensten van te voren overeen gekomen te zijn alsmede moet duidelijk zijn ( minimaal indicatie van de kosten , het voorschot, waarbij een verdeelsleutel voor de hand ligt van gebruik van gemeenschappelijke ruimten. Dit kunt allemaal niet vinden in de wet omdat het rechtspraak is. ik verwijs u voor meer informatie naar een goede website http://www.huurgeschil.nl/index.php?page=servicekosten.php
Reactie van de vraagsteller
Dank voor snelle reactie echter. In de beide algemene voorwaarden/huurcontracten is hierover niets opgenomen. Raakt een dergelijke verdeelsleutel niet de kern van de prestatie (heeft direct invloed op de prijs) en niet zo zeer de evt. voorwaarden te maken?
Als ik u goed begrijp is het afspreken of bekend maken van een verdeelsleutel noodzakelijk/-verplicht bij afsluiten van het contract, dus misschien vanuit het contractenrecht (Boek 6) een verplichting? Volgens mij is ook in het huurrecht (Boek 7) hierover, zover ik als leek zoekend op het Diginet kon nagaan, niets opgenomen. Wil graag naar mijn verhuurder toe duidelijk kunnen verwijzen naar een vigerend wetsartikel(en) c.q. de verplichting. mvrgr
Nee het raakt niet de kernprestatie , het zijn aanvullende bedingen die wel vooraf kenbaar gemaakt dienen te worden en overeengekomen door partijen.
Reactie van de vraagsteller
Geachte,
Goede verwijzing naar huurgeschil site maar. Echter daar is n.m.m. geen tekst op te vinden die ergens verwijst en/of jurisprudentie aangeeft waarbij is vastgelegd dat een verdeelsleutel altijd bij het aangaan van een huurcontract kenbaar gemaakt moet zijn in tegen stelling zie de hieronder geknipte tekst. Het is blijkbaar nog erger want ook al weet je dus niets van een verdeelsleutel dan is na 2 jaar deze (stilzwijgend) zogenoemd: overeengekomen. Best een merkwaardige toestand en maakt uw opmerking dat een verdeelsleutel in een huurcontract moet worden vermeld voor mij niet goed te begrijpen. Derhalve waar kan ik houvast vinden om uw stellige opmerking te kunnen staven en simpel mijn verhuurder naar te verwijzen.
Vast bedankt en groet
===========================
Overeengekomen verdeelsleutel (uit huurgeschil)
Voor de over en weer aangegane verplichtingen dient (evenals bij niet-geliberaliseerde woonruimte) de huurovereenkomst als uitgangspunt genomen te worden. Voor de geliberaliseerde woonruimte geldt dus slechts het gestelde in 7:259 lid 1 BW. Daarin staat dat het overeengekomen bedrag, dan wel een redelijke vergoeding ter zake de overeengekomen verdeelsleutel is verschuldigd voor de kosten voor nutsvoorzieningen (gas, water en licht op een individuele meter). Met een redelijke vergoeding wordt de kostprijs bedoeld. Ook kan het zijn dat er jaren achtereen een verdeelsleutel wordt gehanteerd bij de toerekening van de servicekosten, waartegen de huurder nooit bezwaar heeft gemaakt. Zo’n verdeelsleutel mag dan worden geacht te zijn overeengekomen door partijen. Als er overeenstemming over deze betalingsverplichtingen is bereikt, dan gelden de overeengekomen bedragen als uitgangspunt. Dat is alleen anders als de overeengekomen bedragen in strijd zijn met de wettelijke voorschriften, voor zover deze dwingendrechtelijk zijn voorgeschreven.
================================
Verdeelsleutels (van belang als de huurder geen aparte meter heeft) >>
De verdeling van de kosten van warmte zal vanaf 1 januari 2014 plaatsvinden via de berekening die in de warmtewet is vermeld. Voor de zelfstandige woonruimten, waarbij warmte wordt geleverd zal onderstaande verdeelmethode niet meer van toepassing zijn. Deze methode is nog wel van toepassing bij geleverd gas of elektriciteit.
Wanneer het verbruik, of het aandeel in de servicekosten niet per woonruimte te meten is, dan mag de verhuurder de naar redelijkheid geschatte kosten via een verdeelsleutel in rekening brengen.
Een voorbeeld van een berekening van de kosten van nutsvoorzieningen in het geval dat er geen aparte meters tussen de verschillende gehuurde ruimten zijn, geeft het arrest van het hof te 's-Hertogenbosch van 3 juli 2012 LJN: BX0425, gerechtshof 's-Hertogenbosch, HD 200.091.929 . In deze zaak werd door een huurder van bedrijfsruimte energie geleverd aan een huurder van een boven deze bedrijfsruimte gelegen woning. Deze woning werd verhuurd door de dezelfde verhuurder als de verhuurder van de bedrijfsruimte. Tussen de verhuurder en de huurder van de bedrijfsruimte was overeengekomen dat er € 110 per maand aan energiekosten van de bovenwoning verrekend mocht worden met de verschuldigde huur van de bedrijfsruimte. Aan het einde van de huurperiode van de bedrijfsruimte meende de verhuurder nog van de huurder te goed te hebben. De huurder meende daarentegen nog een bedrag aan energiekosten van de verhuurder te goed te hebben.
Het hof vond dat er geen bewijs was aangedragen door de verhuurder van de stelling dat hier sprake was van een vaste vergoeding. Het hof ging er daarom van uit dat het maandelijkse bedrag van € 110 een voorschot bedrag betrof.
Voorts diende naar de mening van het hof een situatie als de onderhavige, waarbij een pand is gesplitst en door de verhuurder separaat aan twee verschillende huurders wordt verhuurd terwijl er geen afzonderlijke meters voor energie- en waterverbruik zijn, uitgangspunt te zijn voor het maken van een verdeling van de energie- en waterkosten op basis van het werkelijke verbruik van iedere eenheid. Indien het werkelijke verbruik niet exact kan worden vastgesteld, dan dient dit te worden geschat.
Dit uitgangspunt is ook in overeenstemming met de redelijkheid en billijkheid: het gaat niet aan dat de ene huurder moet opdraaien voor het energie- en waterverbruik van de andere huurder. Het hof berekent vervolgens welk bedrag door de huurder van de bedrijfsruimte mag worden berekend.
Het is jammer dat in deze kwestie het hof niet is gevraagd een oordeel te geven over de vraag of van een huurder kan worden gevergd als energieleverancier ten behoeve van een andere huurder van de verhuurder op te treden. Het lijkt mij dat de verhuurder bij uitstek zorg dient te dragen voor levering van energie aan de verschillende huurders als er geen afzonderlijke meters voor energie- en waterverbruik zijn in een gebouwencomplex waarin verschillende huurders zitten gevestigd en dat van een huurder niet kan worden gevergd als leverancier van energie ten behoeve van een andere huurder op te moeten treden.
Bovenstaande is maar een voorbeeld, een redelijke geschatte vergoeding moet zijn gebaseerd op een verdeelsleutel. Niet alle rechtspraak wordt gepubliceerd maar u kunt zelf ook zoeken op rechtspraak.nl onder verdeelsleutel huurrecht.
Reactie van de vraagsteller
Geachte,
Goede verwijzing naar huurgeschil site maar. Echter daar is n.m.m. geen tekst op te vinden die ergens verwijst en/of jurisprudentie aangeeft waarbij is vastgelegd dat een verdeelsleutel altijd bij het aangaan van een huurcontract kenbaar gemaakt moet zijn in tegen stelling zie de hieronder geknipte tekst. Het is blijkbaar nog erger want ook al weet je dus niets van een verdeelsleutel dan is na 2 jaar deze (stilzwijgend) zogenoemd: overeengekomen. Best een merkwaardige toestand en maakt uw opmerking dat een verdeelsleutel in een huurcontract moet worden vermeld voor mij niet goed te begrijpen. Derhalve waar kan ik houvast vinden om uw stellige opmerking te kunnen staven en simpel mijn verhuurder naar te verwijzen.
Vast bedankt en groet
===========================
Overeengekomen verdeelsleutel (uit huurgeschil)
Voor de over en weer aangegane verplichtingen dient (evenals bij niet-geliberaliseerde woonruimte) de huurovereenkomst als uitgangspunt genomen te worden. Voor de geliberaliseerde woonruimte geldt dus slechts het gestelde in 7:259 lid 1 BW. Daarin staat dat het overeengekomen bedrag, dan wel een redelijke vergoeding ter zake de overeengekomen verdeelsleutel is verschuldigd voor de kosten voor nutsvoorzieningen (gas, water en licht op een individuele meter). Met een redelijke vergoeding wordt de kostprijs bedoeld. Ook kan het zijn dat er jaren achtereen een verdeelsleutel wordt gehanteerd bij de toerekening van de servicekosten, waartegen de huurder nooit bezwaar heeft gemaakt. Zo’n verdeelsleutel mag dan worden geacht te zijn overeengekomen door partijen. Als er overeenstemming over deze betalingsverplichtingen is bereikt, dan gelden de overeengekomen bedragen als uitgangspunt. Dat is alleen anders als de overeengekomen bedragen in strijd zijn met de wettelijke voorschriften, voor zover deze dwingendrechtelijk zijn voorgeschreven.
================================
Dat is ook niet verplicht maar kan achteraf wel worden opgelegd in de zin van een redelijke tegenprestatie en mag achteraf of tussentijds wel worden geeist door huurder aan verhuurder. Men hoeft niet meer te betalen dan feitelijk is verbruikt tenzij dat vooraf anders is overeengekomen. Houvast kunt u vinden in het algemeen verbintenissenrecht en huurrecht.( zoals artikel 7:259 lid 1.) Het niet opnemen van de verdeelsleutel kan leiden tot de aanname dat hetgeen maandelijks is betaald indicatie voor verdeling is, of indien dat niet redelijk, zal dit moeten worden aangepast. Het is voor de verhuurder dus ook in zijn belang dat de verdeling duidelijk is anders kan hij het risico lopen dat de huur inclusief wordt geacht of op een andere verdeling wordt geschat door een rechter.
Reactie van de vraagsteller
Het verhaal gaat een andere richting op dan waarmee het begon. Namelijk een simpele vraag of een verdeelsleutel principieel (verplicht) in een huurcontract moet worden opgenomen en ging over verlichting (elektra) in een parkeergarage. Dat bevestigde u en verwees naar een bepaalde site. Daar vond ik A) dat het blijkbaar wettelijk niet verplicht is en B) als een verdeelsleutel jaren achtereen zonder protest van huurder (hoe kan hij het weten als het niet in het huurcontract staat!) gehanteerd is dan wordt deze (geheime overeenkomst) geacht te zijn overeengekomen. De wereld op zijn kop voor een juri-leek. Immers je bent er niet van in kennis gesteld en als je geen bezwaar hebt gemaakt dan is deze onbekende verdeelsleutel toch overeengekomen tussen beide partijen. Dat het niet opnemen of kenbaar maken van een verdeelsleutel OOK in het belang van verhuurder is, is nu juist het schimmige probleem want zie A+B alleen als het tot buitensporige kosten zou leiden dan moet de vrije huursectorhuurder naar de rechter.
Laten we afsluiten.
Ondanks dat u eerder pertinent aangaf dat het een plicht is om in een huurcontract een vigerende verdeelsleutel op te nemen/aan te geven, resulteert daarna de discussie helaas in een ander beeld. Verhuurder is dus in principe vrij om dit aspect wel/niet bij huuraanvang aan te geven en het kan zomaar als vanzelf een (ongewenste) aangegane verplichting worden.
Hoe krom kan het recht zijn maar dank voor uw hulp!