Wonen, Buren
Particulier
Wij blijven graag eigenaar van ons huis en de grond. Als mijn ouders eruit gaan/overlijden, dan willen we er zelf gebruik van maken of kunnen beslissen wat ermee gebeurd.
Mijn ouders willen de kosten van de bouw op zich nemen. Dit hebben wij ook het liefst om nu niet extra schulden te maken.
We geloven dat ons huis er in waarde zeker op vooruit zal gaan maar niet zoveel als je normaal een apart huis zou laten bouwen.
Uiteraard willen wij er later een eerlijk bedrag voor geven, maar we willen er ook weer niet op achteruit gaan.
Wat is een goede regeling en zijn er nog andere zaken waar we op moeten letten?
Ik laat de benodigde vergunningen even buiten beschouwing en ga alleen in op een mogelijke constructie. Er zijn diverse opties. Denkbaar is dat een recht van opstal wordt gevestigd ten behoeve van uw ouders hetwelk dan opzegbaar zou moeten zijn op het moment dat zij de te realiseren woning verlaten. Omdat er sprake is van een woning dient u dan vervolgens als grondeigenaar de waarde van de opstal te vergoeden aan het einde van de looptijd, die waarde komt dan toe aan uw ouders of hun gezamenlijke erfgenamen (waar u zelf ook toe behoort). Een soortgelijke constructie is mogelijk met een zakelijk recht van gebruik en bewoning met dat verschil dat dit kan eindigen zonder dat er sprake is van een vergoeding bij beëindiging daarvan. Tot slot kunt u overwegen de schuur met ondergrond te verkopen en voor uzelf een voorkeursrecht tot koop te bedingen in combinatie met een aanbiedingsplicht op het moment dat de woning niet meer feitelijk bewoond wordt. In dat geval komt de door u te betalen koopprijs weer ten goede aan uw ouders of hun gezamenlijke erfgenamen. Er is in dit geval (anders dus dan bij het beëindigen van een opstalrecht als hiervoor omschreven) geen verplichting om tot koop over te gaan en de koopprijs te betalen, u kunt alsdan ook besluiten dat uw ouders of hun erfgenamen aan een derde mogen verkopen.
Indien er op dit moment een hypotheek op uw woning rust is in alle gevallen toestemming van de bank nodig.
Reactie van de vraagsteller
Beste André Steijns,
Hartelijk dank voor uw uitgebreide antwoord. Beide opties zouden voor ons goed werkbaar zijn. We gaan er over nadenken welke optie de beste mogelijkheden biedt. Daarbij houden wij ook rekening met de fiscale consequenties. Wij hebben namelijk ook ergens gelezen dat je over een legaat geen successierechten c.q. erfbelasting hoeft te betalen. Dat maakt wellicht optie 2 een interessante optie.
Daarnaast moeten we ook nog nadenken over een eerlijke en transparante bepaling van de waarde van de nieuw te bouwen woning. In een andere onderwerp/vraag werd de suggestie gegeven om het geheel met en zonder de nieuw te bouwen woning te taxeren. Het verschil is dan de waarde van de woning. Een interessante optie wat ons betreft.
Voldoende stof om over na te denken. U in ieder geval hartelijk dank voor het meedenken.
Uiteraard dient u ook rekening te houden met fiscaliteit. Het is niet juist dat over een legaat geen erfbelasting verschuldigd, een legaat kan "vrij van rechten" zijn als dit in het testament van de erflater is opgenomen, maar in dat geval wordt de erfbelasting uit de nalatenschap voldaan en betalen de erfgenamen deze dus tezamen. Er zijn in feite 2 belastingmomenten in deze casus: de eerste op het moment van het vestigen van de rechten voor de beoogde constructie. Hier krijgt u te maken met overdrachtsbelasting, waarbij u voor ogen moet houden dat de schuur onder het 6% tarief zal vallen maar zou er op het moment van vestiging reeds sprake zijn van een woning dat is dat het 2% tarief. Daarnaast is er een belastingmoment op het moment van het beëindigen van de constructie danwel het moment van overlijden van de langstlevende van uw ouders.
Al met al is er toch wel sprake van een redelijk complexe situatie, het is absoluut noodzakelijk dat een deskundige in de arm neemt om de voor- en nadelen van de diverse varianten uit te werken en vervolgens nadat de keuze is gemaakt een en ander correct in een overeenkomst op te nemen. Hoe de waarde van de woning wordt vastgesteld is een onderdeel van die overeenkomst, ook daarvoor zijn weer diverse opties.
Reactie van de vraagsteller
Beste André Steijns,
Wederom hartelijk dank voor uw uitgebreide antwoord. Wij nemen uw advies ten harte en zullen ons oor te luister leggen bij deskundigen. Wij hebben in ieder geval voor nu een goed perspectief gekregen van de mogelijkheden.
Indien uw ouders een huis bouwen op uw grond wordt u eigenaar wegens natrekking.
Ik adviseer om onder het genot van vruchtgebruik uw ouders te laten bouwen. Dit vruchtgebruik heeft ook een bepaalde geldelijke waarde. Dat is uit te rekenen.
Uw ouders kunnen aan u de bouwkosten in de vorm van een hypotheek verstrekken en dat terugbetaling jaarlijks plaatsvindt met de waarde van het woongenot van uw ouders. Dat is uit te rekenen.
Dat betekent dat in geval van overlijden van uw ouders er een relatief deel nog in de nalatenschap valt.
Een interessante casus die zeker kan worden uitgediept.
Ik help u graag