Wonen, Buren
Particulier
Onze erfafscheiding met de buren bestaat uit een stenen garage (6 mtr. lang en ons eigendom) en een deel dat wordt gevormd door planten en een kleurige stenen rij (op de grond) die aangeeft waar de grens loopt (rechte lijn). Nu blijkt uit het kadaster dat onze stenen garage destijds op het grond van de buren is gebouwd (begin 1986) en dat daarvoor door de buren een getekende verklaring van akkoord/geen bezwaar is getekend (ook ondertekend door 2 andere getuigen). Door deze aanbouw is de complete erfgrens (ook het planten gedeelte in lijn met garage) een stuk naar de buren verplaatst. Het stuk waar de planten erfgrens loopt staat niet ingetekend op de huidige kadasterkaart.
Nu heb ik een aantal vragen:
1. Mag ik aannemen dat de gehele erfgrens (garage + plantgedeelte) nu mijn eigendom genoemd mag worden (verjaring na 30 jaar) en moet ik dit officieel laten vastleggen (kadaster + notaris), of zit dit anders?
2. Moet ik onze stenen garage als mandelig beschouwen en mogen onze buren ongevraagd
gaten boren in onze stenen garage?
Graag uw expertise
Omdat er destijds een verklaring is getekend waaruit blijkt dat de buren in hebben gestemd met de grensoverschrijding is er sprake van bruikleen. Hierdoor is er sprake van houderschap en niet van bezit in juridische zin. Uitsluitend indien er sprake is van juridisch bezit kan er sprake zijn van verjaring. U bent derhalve nog steeds bruiklener van de grond en geen eigenaar door verjaring.
De muur van de garage is economisch gezien uw eigendom, uw buurman kan daar niet zonder toestemming gaten in boren. Omdat er geen sprake is van een vrijstaande muur is deze muur niet van rechtswege mandelig. De rechter zal waarschijnlijk oordelen dat de muur juridisch eigendom is van uw buurman, of uw buurman kan eisen dat de muur wordt verwijderd hangt van de feiten en omstandigheden af, ik verwacht overigens van niet, maar wel kan uw buurman een schadeloosstelling eisen voor de aanwezigheid van de muur op zijn grond. Mijn advies is om een goede afspraken met de buurman te maken en deze vast te leggen in een notariële akte, als u dat niet doet dat wordt u in de toekomst bij een voorgenomen verkoop van uw pand weer met deze kwestie geconfronteerd, als het dan niet goed geregeld is heeft dit invloed op de verkoopbaarheid van uw pand en de koopprijs.
Ik lees dat de bur4en toen ter tijd hebben getekend voor "geen bezwaar en akkoord" . Afhankelijk van de exacte tekst in die verklaring kan het zijn dat er sprake is van bezit. ook voor de hele erfgrens.
Ik meen dat het aanwezig zijn van de door u genoemde (naar ik begrijp niet in notariele vorm vastgelegde) verklaring aan verjaring in de weg kan staan.
Ik sluit niet uit dat deze verklaring juist bedoeld is om het eigendomsrecht van de buren op de ondergrond van de garage te verzekeren. Ik ken de tekst van de verklaring niet, maar er zou sprake kunnen zijn van een (gebruiks) overeenkomst tussen de (toenmalige) eigenaren.
Dit sluit niet uit dat op een later moment de verjaringstermijn wel is gaan lopen; immers de (gebruiks)overeenkomst geldt niet voor latere kopers/eigenaren van de percelen. Ofwel concreet, indien u als latere eigenaar geen partij bent bij de verklaring bent en u de garage aantoonbaar tenminste 20 jaar in uw bezit heeft gehad, dan acht uw verjaringsclaim wel kansrijk. U kunt dan via de notaris proberen uw door verjaring verkregen eigendom bij het kadaster te laten registreren.
Naar mijn mening staat de garage dus of deels op grond van uw buren, zodat zij van dit deel van de garage eigenaar zijn en dus mogen boren in de muur voor zover deze op hun grond staat, of u bent eigenaar en dan mogen de buren niet boren in de muur. Immers deze staat dan op uw grond.
Reactie van de vraagsteller
Hartelijk dank voor uw antwoorden. De toenmalige eigenaar heeft bij het aanvragen van een bouwvergunning in 1986 een gesprek gehad met de buren en daaruit is er een verklaring ontstaan . De tekst van deze verklaring is letterlijk "Ondergetekenden verklaren geen bezwaar te hebben tegen het aan ommezijde getekend bouwplan, betreffende garage - perceel ..........".
Het bouwplan gaf aan dat de garage over de erfgrens heen gebouwd zou worden en "behoort bij het besluit van Burgemeester en Wethouders der Gemeente ......."
De ondertekenaars zijn de buren en 2 getuigen. Zij hadden dus geen bezwaar tegen het bouwplan dat de indiener had ingediend.
Helaas zijn uw reacties nogal verwarrend over het wel of niet boren in mijn garage. Tevens zijn er verschillende meningen over een verjaringstermijn en het eigendom van mijn garage. Wellicht is mijn gedachtegang te simpel maar hebben de buren in 1986 niet ingestemd met het ingediende bouwplan (en indirect met de indiener daarvan)? Is een eventuele verjaringstermijn niet opgehangen aan een geen bezwaar tegen het bouwbesluit (1986)? en niet aan de opvolgende eigenaren (qua startdatum verjaringsbesluit)? Je zou zo kunnen denken dat de buren, met het geen bezwaar hebben tegen het ingediende bouwplan, destijds bewust een stuk van hun grond hebben afgestaan? Als toevoeging wil ik aangeven dat na een aantal vervelende incidenten er (tot mijn spijt) geen communicatie met de buren mogelijk is. Het is ook niet mijn intentie om mij iets toe te eigenen.
Wellicht kunt u iets met deze toevoeging!
Uw toelichting verandert mijn mening niet. Er is toestemming gegeven voor de bouw en dus verschuiving van de erfgrens over de gehele strook.
U bent steeds in het bezit geweest daarvan, dat maakt u eigenaar door verjaring.
uw buurman mag niet in uw muur boren. Het is geen mandeling scheidingsmuur maar behoort tot een gebouw.
In 1986 is er in ieder geval geen verjaringstermijn gaan lopen. Ik ben het met de heer Kleijwegt eens dat er mogelijk toen u de woning gekocht heeft een verjaringstermijn van 20 jaar is gaan lopen. Een verklaring dat iemand geen bezwaar zal maken tegen de aanvraag van een bouwvergunning kan niet gezien worden als een juridische titel op grond waarvan de eigendomsgrens tussen de twee percelen wijzigt. Mocht er sprake zijn van verjaring, dan kunt u via een notaris een verklaring van verjaring in laten schrijven bij het kadaster waardoor de strook grond op uw naam wordt gesteld.
Indien een eigenaar zijn eigendom met toestemming aan een ander in gebruik geeft, kan geen sprake zijn van eigendomsverkrijging door die ander met een beroep op verjaring. Ik lees in uw toelichting niet anders dan dat de voormalige eigenaren van uw perceel toestemming van de buren hebben gekregen om een stukje grond van de buren te mogen gebruiken om een garage op te bouwen.
Zolang de vorige eigenaren het stukje grond op deze wijze met toestemming van de buren in gebruik hadden, is de verjaringstermijn niet gaan lopen.
Ten aanzien van u ligt dit anders. Ik begrijp uit uw verhaal dat niet toen u eigenaar werd, ook u gebruikstoestemming van de buren heeft gekregen. U hebt de garage in bezit genomen, zodat naar mijn oordeel vanaf dat moment wel de verjaringstermijn (20 jaar bezit niet te goeder trouw) is gaan lopen. Heeft u dit bezit inmiddels tenminste 20 jaar onafgebroken gehad, dan bent u wel eigenaar als gevolg van verjaring geworden en kunt u door tussenkomst van een notaris dit feit ter registratie bij het kadaster aanbieden.
Wat betreft het boren in de garage. Ik wijzig op dit punt mijn mening wel en volg hierin thans de visie van de heer Steijns, met de volgende kanttekening. Indien u de buren zou verbieden om te boren, kan dit voor hen (of een door hen in te schakelen jurist) aanleiding zijn om zich in de zaak verder te verdiepen en om (als de verjaring nog niet is voltooid), een tegenactie te starten om het gebruik van de grond door u te stoppen en om de grond weer zelf in gebruik te nemen of van u een schadeloosstelling te eisen (zie ook wat de heer Steijns hier over schrijft).
Is de verjaring wel voltooid, dan kunt u als juridisch eigenaar de buren verbieden om in uw muur te boren.