Wonen, Buren
Particulier
Door een fout in de splitsingsakte (stemmend uit 1978) is momenteel de 3e verdieping van het pand bestempeld als zolder. De daadwerkelijke zolder ontbreekt volledig van de splitsingsakte. De 3e verdieping is 50% van mij en 50% van 1 van de andere eigenaren.
Tijdens de aankoop van de woning (in 2012) is de zolder aan mij meeverkocht, op het taxatierapport is de woning ook getaxeerd inclusief de zolder (zowel in beschrijving als oppervlak en waarde). Bij het nalezen van de leveringsakte werd nu ineens duidelijk dat bij de verkoop enkel de 2e en 3e verdieping (benoemd als zolder) zijn geleverd. Hierdoor is de zolder juridisch gezien dus niet van mij momenteel (van niemand, want hij bestaat niet).
Momenteel wil ik zelf mijn woning verkopen en loop ik er tegenaan dat ik 29 m2 mis op mijn woning wat uiteraard wat gevolgen heeft. Oplossing: splitsingsakte aanpassen. Hier zijn in eerste instantie beide mede eigenaren mee akkoord gegaan, op dat moment ben ik het proces gestart door nieuwe splitsingstekeningen te laten maken en bij een notaris het concept splitsingsakte op te laten zetten (op eigen kosten).
Nu dat het concept splitsingsakte echter bijna klaar is en akkoord moet worden gegeven krabbelt 1 van de buren ineens terug en wil deze een flinke som geld krijgen alvorens hij een akkoord wil geven. Dit is echter de buurman van de begane grond die op geen enkele manier de zolder kan bereiken, als we de huidige splitsingsakte accepteren als "zolder" (van 3e verdieping tot aan de nok) is van appartement 2 en 3 (de andere eigenaar en ik) zou hij sowieso geen claim kunnen leggen hierop in mijn mening.
Mocht de 3e mede eigenaar dwars blijven liggen heb ik dan een manier om een aanpassing van de splitsingsakte toch af te dwingen gezien dit voor deze eigenaar op geen enkele manier schade toebrengt? (zijn oppervlakte veranderd niet, de verdeelsleutel en stemgedeelte veranderen niet en de servicekosten veranderen ook niet)
Hier extra komt nog bovenop dat ik voor de verkoop van de woning de zolder in zijn geheel heb gerenoveerd. Inclusief nieuwe isolatie. Ook deze kosten zou ik op een bepaalde manier willen verhalen indien de splitsingsakte niet akkoord wordt gegeven (immers heb ik dan blijkbaar een "gezamelijke" ruimte gerenoveerd.
Blijkens de splitsingsakte is de zolder gemeenschappelijke ruimte en dus gemeenschappelijk eigendom van de drie eigenaars. De zolder kan dus alleen uw volledig eigendom worden als de andere eigenaars bereid zijn om afstand van hun eigendom te doen en mee te werken aan een wijziging van de splitsingsakte. Gezien het aantal leden is voor de wijziging van de splitsingsakte de medewerking van alle eigenaren nodig. Aangezien de zolder gedeeld eigendom betreft, kan iedere eigenaar een vergoeding verlangen voor de overdracht van zijn deel van de zolder aan u. In feite verkopen zij hun deel van de zolder, waardoor u de zolder volledig in eigendom verkrijgt. Als niet alle eigenaren toestemming geven voor de splitsing kan in rechte een vervangende machtiging worden gevraagd, maar ook dan zal die naar verwachting alleen verleend worden als de andere eigenaren financieel voldoende worden gecompenseerd wegens hun eigendomsverlies.
Uit uw toelichting volgt niet of de zolder (derde verdieping?) nu wel of niet aan u is geleverd. Indien dit niet is gebeurd en de zolder wel in de koopovereenkomst staat, dan is het vreemd dat de notaris u hier niet eerder op heeft gewezen. Uiteindelijk heeft u minder geleverd gekregen dan u heeft gekocht. Mogelijk kunt u op basis hiervan nog een schadevergoeding van de verkopende partij vorderen, maar dit zal ik moeten onderzoeken aan de hand van de koopovereenkomst en leveringsakte. Er spelen hier bovendien verjaringstermijnen, die voor dergelijke vordering 5 jaren bedraagt. Gezien de verkoop en (mogelijk ook) levering in 2012 is het verstandig om op de korte termijn te (laten) onderzoeken of de schade (nog) kan worden verhaald.
Ik ben gespecialiseerd in onroerend goedrecht, waaronder begrepen het appartementsrecht en geschillen over koop/verkoop.
Reactie van de vraagsteller
bedankt voor je reactie. Momenteel is de 3e verdieping zowel op de huidige splitsingstekeningen en op de splitsingsakte beschreven als "zolder". Deze is geleverd bij de woning (en door de benoeming zolder is dit waarschijnlijk waarom dit gemist is door alle betrokkenen). De 4e verdieping beslaat de daadwerkelijke zolder. Deze mist echter volledig van de splitsingsakte (wordt niet beschreven als gemeenschappelijk en is nergens getekent).
Zou in dat opzicht de splitsingsakte opgevat kunnen worden dat de 3e verdieping t/m de nok de zolder omvat? Op de huidige splitsingstekening is geen zij-aanzicht waardoor niet duidelijk is hoe dit beschreven. Of is het feit dat hier tussen het maken van de splitsingakte en nu nog een verdieping is gerealiseerd irrelevant?
In het eerste geval zou deze verdieping gesplists zijn tussen mij en het andere appartement op de "zolder" (die in dit geval geen problemen heeft met de splitsing) en heeft de onderbuurman geen recht om hier een claim op te leggen?
Het lijkt erop dat de 4e verdieping niet in de splitsing is betrokken. Naar ik begrijp komt dit doordat de 4e verdieping pas na de splitsing is gerealiseerd (door op de 3e verdieping een tussenvloer te plaatsen). Indien dit het geval is de 3e verdieping feitelijk gesplitst, maar niet juridisch. Met de levering van de 3e verdieping bent u dan tevens eigenaar van de 4e verdieping geworden. U kunt desgewenst rechtstreeks contact met mij opnemen via de direct contactknop bij dit antwoord.