Stel vraag

Zakelijk, Arbeid, Schade

Particulier


Ik heb jaren geleden een erfenis aanvaard van een overleden vrijgezelle broer A. Deel van de onverdeelde boedel is een perceel verpachte landbouwgrond. Er is geen testament. Het perceel is verpacht aan een maatschap van broer B en zijn partner. Nu wil broer B deze grond kopen, door de getaxeerde waarde van de grond in verpachte toestand (minus zijn deel) te betalen aan de andere erfgenamen (vanwege overbedeling). Na deze koop vervalt het pachtcontract, en wordt deze grond 100% meer waard. Ik vind het vreemd dat de grond ineens zoveel meer waard wordt. Ik zou het rechtvaardiger vinden als de vrije grondprijs wordt betaald door broer B, of ten minste iets tussen de gepachte waarde en vrije grondprijs in.

Nu heb ik een aantal vragen:
1. Is het mogelijk om de grond voor een hoger bedrag dan de “getaxeerde waarde in verpachte staat” te verkopen?
2. Kan een pachtcontract ontbonden worden (zonder goedkeuring van broer B) voordat de erfenis verdeeld wordt?
3. Vervalt een pachtcontract als broer B en zijn partner komen te overlijden?
4. Kan er een clausule worden opgenomen dat als binnen 10 jaar de grond wordt doorverkocht (bv. aan zijn kinderen), dat dan de overwaarde terugvloeit naar alle erfgenamen?
5. Wat is de gebruikelijke manier om hier tot een oplossing te komen?

1. Het antwoord op deze vraag is afhankelijk van de "waardedrukkende" factor die de pachtovereenkomst heeft. Indien de waarde vande grond in verpachte staat reeds door een deskundige is vastgesteld en over die waarde als zodanig geen discussie bestaat, is niet aannemelijk dat de grond voor een hoger bedrag zal kunnen worden verkocht.
2.Nee, tenzij de pachter zodanig in strijd met de pachtovereenkomst handelt dat de rechter bereid is om dientengevolge de pachtovereenkomst te ontbinden.
3.Dat hangt af van de soort pachtovereenkomst die is gesloten. Indien sprake is van een bedrijfsopvolger, dan kan deze bij bepaalde pachtvormen indeplaatsstelling vorderen
4.Ja. Dit is in de agrarische sector niet ongebruikelijk.
5. Zie 4.

Beoordeel dit antwoord:

Reactie van de vraagsteller

Bedankt voor uw uitgebreide reactie! Hierbij de door u gevraagde extra informatie:
Bij antwoord 1: Er is een taxatierapport waarin de grond als volgt wordt getaxeerd: waarde in vrije staat = waarde in verpachte staat x 2
Bij antwoord 3: Het gaat om reguliere pacht. Voor zover ik weet is er geen bedrijfsopvolger.

Van mij mag broer B best de door hem gepachte grond kopen, alleen zou ik het rechtvaardiger vinden als de grond gekocht wordt voor de waarde in vrije staat. Ik ben het dus oneens met de prijs van de grond.

Onderling een oplossing vinden is lastig vanwege het tegenstrijdige belang van broer B als koper en verkoper. Het afhandelen van de onverdeelde boedel is daarentegen in het belang van alle erfgenamen.

Denkt u (of een van de andere lezers) dat het loont om verder te onderzoeken welke juridische mogelijkheden er hier zijn?


ad 1.
De waardedrukkende factor is volgens de taxateur dus in dit geval 50%, ofwel als de vrije agrarische verkeerswaarde € 80.000 per ha. zou zijn , dan is de waarde in verpachte staat € 40.000. Via deze website kunt u een indruk krijgen van de gemiddelde vrije agrarische verkeerswaarde in het gebied waar de grond ligt:
http://www.boerderij.nl/landbouwgrond/grondprijzen/
Ad 3.
In geval van reguliere pacht, heeft de pachter een zeer sterke positie. Zo heeft de pachter een voorkeursrecht van koop tegen waarde in verpachte staat als de eigenaar/verpachter wil verkopen. Indien de pachter van dit recht gebruik maakt, geldt overigens volgens de wet wel een meerwaardebeding. Verkoopt de pachter binnen 10 jaar door, dan moet hij een vergoeding betalen aan de voormalige verpachter:zie artikel 7:384 Burgerlijk Wetboek.
Indien u in het kader van een toedeling van de grond aan uw broer/pachter een soortgelijk beding wilt als beschreven in artikel 7:384 Burgerlijk Wetboek, dan lijkt mij dit niet keer dan redelijk. Mocht het onverhoopt tot een verdeling door de rechter moeten komen, dan kunt u zeker hierin een dergelijk meerwaardebeding als voorwaarde voor de verdeling bepleiten.

Beoordeel dit antwoord:

Reactie van de vraagsteller

Duidelijk! Ik ga kijken of er geregeld kan worden dat er een meerwaardebeding wordt opgenomen.
Met de informatie die ik nu heb, denk ik dat het niet verstandig is om naar de rechter te stappen, ik wilde via deze weg informeren wat mogelijk/gebruikelijk is en wat niet. Als er een oplossing is gevonden zal ik dat hier laten weten.
Heel erg bedankt voor uw advies !



Gratis antwoord op juridische vraag

Stel vraag