Overheid, Gemeente, Vergunning
Particulier
Per okt 2017 tekenen we voorlopig koopcontract van onze nieuwe woning. Bij de woning hoort een stuk grond wat in bruikleen is bij de gemeente. Daarop hebben de huidige bewoners recentelijk een pergola/afdak gebouwd op een manier die ons erg aanspreekt (denk aan mooie accacia stammetjes als palen wat n natuurlijle aanblik geeft etc). In de begeleidende tekst op de woningverkoopsite staat ook explicitiet de pergola in genoemd. Oftewel de verkopers realiseren zich de meerwaarde ervan maar al te goed. Bij alle documenten voor de woning zit ook de gebruikersovereenkomst van dit stuk grond. Daarin staat dat er geen bouwwerk gebouwd mag worden. Hoewel wij dit document aandachtig doorlezen komt helaas niet in ons op dat de pergola wel eens een bouwwerk zou kunnen zijn. Wij doen dan ook niets met deze informatie. Enkele maanden later maar nog voor de daadwerkelijke overdracht neemt de verkoper contact op met de mededelimg dat twee ambtenaren onverwacht op de stoep stonden voor een onofficiele inspectie van de pergola. Het geval wil nl dat de gemeente al een aantal emails heeft gekregen waarin iemand zich erover beklaagd. De gemeente wil hier helemaal niet in handhaven maar iemand dwingt ze hiertoe. Hoewel het voor de gemeente nog niet duidelijk is of de pergola wel onder bouwwerk valt en dus een vergunning nodig heeft, geeft de gemeente aan dat het het makkelijkst zou zijn om de pergola (die volgens verkoper 6000euro heeft gekost) te verwijderen. Daar blijft het bij. Er komt tot dusver geen officieel verzoek van de gemeente om de pergola te verwijderen. De verkoper vraagt wat wij willen, immers vanaf maart zijn wij de nieuwe bewoners. De verkoper biedt aan om de kosten voor het verwijderen te vergoeden. Wij zijn overdonderd, maar na enige tijd erover te hebben nagedacht en wat heen en weer gemail komen wij tot de conclusie dat verkoper niet aan zijn mededelingsplicht heeft voldaan. Wij ook niet aan onze onderzoeksplicht maar aangezien mededelingsplicht zwaarder weegt dan onderzoeksplicht vragen wij naast vergoeding voor het verwijderen een financiele compensatie. De verkoper schakelt zijn makelaar in en die beweert glashard dat ze wel aan hun mededelingsplicht hebben voldaan puur vanwege het leveren van het gebruikersovereenkomst document waarmee wijzelf de conclusie hadden moeten trekken dat er een vergunning nodig was.
Nou vragen wij ons af wie hier in zijn recht staat. Hadden de verkopers actief moeten zeggen dat er geen vergunning is en dat deze wellicht wel nodig is, of hadden wij dit moeten vragen en hebben we nu geen poot om op te staan?
U moet onderscheiden de bruikleenovereenkomst van de grond, die kent een civielrechtelijke basis, en de vraag of een pergola al dan niet een bouwwerk is waarvoor vergunning. Ik ben het niet geheel met u eens dat de verkoper niet aan zijn mededelingsplicht heeft voldaan immers als de gemeente al niet kan zeggen wat de regels zijn, hoe kan een niet kenner van de bestuur en planregels dat dan wel?
Overigens denk ik dat de situatie van de pergola evident althans de vraag os het een bouwwerk is evident zou moeten volgen uit de planregels bij het bestemmingsplan en als die vaag of zijn uit overkoepelende zoals rechtspraak .
De wijze waarop de pergola is gebouwd al dan niet zelfstandig staat is van belang voor het bestemmen ervan, bijvoorbeeld een pergola als aanbouw https://www.raadvanstate.nl/uitspraken/zoeken-in-uitspraken/tekst-uitspraak.html?id=53899
Een pergola kan dus ook worden aangemerkt al tuinmeubilair of aanbouw of bouwwerk Leidend zou moeten zijn voor een gemeente de bestemmingsplanregels , jurisprudentie getoetst aan de situatie van deze pergola.
Reactie van de vraagsteller
Bedankt voor het uitgebreide antwoord! Nu ik dat zo lees denk ik echter dat ik mijn vraag verkeerd gesteld heb. Waar het mij om gaat is het volgende;
Binnen een maand hebben we afspraak met notaris om koop definitief te maken, sleuteloverdracht etc. Nu speelt deze kwestie. De punten die u aanstipt realiseer ik me idd maar al te goed, het probleem is, wanneer wij de koop definitief maken erven wij als kopers het probleem en er is geen tijd meer om alle details uit te zoeken of af te wachten of en hoe de gemeente handhaaft. Kortom, de vraag is, wat zou u doen in mijn situatie?
Kijkt u in het voorlopig koopcontract of er bepalingen zijn geschonden, dan heeft u reden over de prijs te onderhandelen. anders zal de wet moeten aanvullen wat hier ontbreekt. De informatieplichten gaan voor de onderzoeksplichten maar de situatie van het wel of niet moeten verkrijgen van een vergunning voor pergola is kennelijk eerder nog niet aan de orde geweest Ik denk dat u dit verkoper aan kunt wrijven: dat u nu weet dat de pergola niet is gemeld als eventueel bouwwerk , ik denk namelijk wel dat het minimaal meldingsplichtig was. Dit kunttu alsnog vragen aan verkoper. Maar het gebrek ( non conformiteit, niet verborgen gebrek) kan niet leiden tot algehele ontbinding, daar is het niet ernstig genoeg voor.