Overheid, Gemeente, Vergunning
Particulier
Aan de hand van de bepalingen gesteld in de lokale APV, Wegenwet en WVW, combineerd met eerdere uitspraken van de Raad van State, moet worden geconcludeerd dat het terrein onttrokken mag worden uit de openbaarheid (door middel van borden), als we de koopovereenkomst tussen aannemer en nieuwe bewoners buiten beschouwing laten. Bij een eerdere, toen nog ontwetende poging, is gebleken dat de gemeente dit tegenhoud en de borden verwijderd zodra ze gezien worden. Ik heb hier de volgende vragen bij:
- Is de bepaling zoals opgenomen in de koopovereenkomst rechtsgeldig?
- Kan deze bepaling in juridische zin als 'onredelijk bezwarend' worden gezien, daar het onderhoud wordt neergelegd bij de VvE?
- In de bestaande documenten staat nergens een bepaling opgenomen dat bij eventuele verkoop van een van de acht appartementen, dit beding weer opgenomen dient te worden richting de nieuwe bewoners: als alle eigenaren hun appartementen verkopen en deze bepaling niet opnemen, kan dan de afspraak tussen gemeente en aannemer opgedwongen worden bij de nieuwe bewoners?
- Zijn er manieren om het parkeerterrein toch aan de openbaarheid te onttrekken?
Bedankt voor uw hulp en met vriendelijke groet,
Het uitgangspunt van de wet is dat het de voorkeur verdient om van tevoren met alle grondeigenaren een vrijwillige overeenkomst te sluiten (een "anterieure overeenkomst"). Hierin kunnen beide partijen over alle mogelijke onderwerpen afspraken met elkaar maken. Maar in ieder geval moeten afspraken gemaakt worden over de te verhalen kosten en indien nodig ook over de fasering en de eisen en regels die de gemeente stelt aan de ontwikkeling. Wanneer de gemeente niet met alle grondeigenaren in het gebied een anterieure overeenkomst heeft afgesloten, dan moet de gemeente een "exploitatieplan" opstellen en deze tegelijk met de wijziging van het ruimtelijk besluit kenbaar maken (art 6.12 Wro). Nadat een exploitatieplan vastgesteld is, kan de gemeente alsnog een overeenkomst afsluiten met de grondeigenaar. Dit heet een "posterieure overeenkomst". Hierin kunnen echter alleen zaken worden behandeld die ook in het exploitatieplan staan vermeld. Zaken die in het exploitatieplan geregeld kunnen worden, mogen niet in een posterieure overeenkomst (alsnog) geregeld worden.
De grondexploitatiewet is een deel van de Wet ruimtelijke ordening en bestaat uit artikel 6.12 tot en met artikel 6.25. Hierin wordt geregeld dat gemeenten de mogelijkheid krijgen om kosten van de planontwikkeling te verhalen op grondeigenaren, veelal projectontwikkelaars.
Daarnaast zijn er zaken geregeld omtrent planschade. In bet bijbehorende Besluit ruimtelijke ordening (Bro) worden enkele praktische zaken nader uitgewerkt. Zoals welke soorten kosten in aanmerking komen om te worden verhaald (de zogenaamde kostensoortenlijst) en wanneer dit mag. Dit staat in de afdeling Grondexploitatie van het Bro (artikel 6.2.1 tot en met artikel 6.2.12).
Een gemeente is conform de grondexploitatiewet verplicht om haar kosten op de grondeigenaar te verhalen, wanneer deze grondeigenaar een zogenaamd "bouwplan" (zoals aangeduid in art. 6.2.1 Bro) wil realiseren en wanneer voor de goedkeuring van dit bouwplan een wijziging van een "ruimtelijk besluit" (bijvoorbeeld nieuw bestemmingsplan) nodig is. De kosten die verhaald moeten worden staan in de kostensoortenlijst (art. 6.2.3 t/m 6.2.6 Bro). Wanneer de gemeente zelf eigenaar is van de gronden dan is het verhalen van kosten op anderen niet nodig.
Het uitgangspunt van de wet is dat het de voorkeur verdient om van tevoren met alle grondeigenaren een vrijwillige overeenkomst te sluiten (een "anterieure overeenkomst"). Hierin kunnen beide partijen over alle mogelijke onderwerpen afspraken met elkaar maken. Maar in ieder geval moeten afspraken gemaakt worden over de te verhalen kosten en indien nodig ook over de fasering en de eisen en regels die de gemeente stelt aan de ontwikkeling. Wanneer de gemeente niet met alle grondeigenaren in het gebied een anterieure overeenkomst heeft afgesloten, dan moet de gemeente een "exploitatieplan" opstellen en deze tegelijk met de wijziging van het ruimtelijk besluit kenbaar maken (art 6.12 Wro). Nadat een exploitatieplan vastgesteld is, kan de gemeente alsnog een overeenkomst afsluiten met de grondeigenaar. Dit heet een "posterieure overeenkomst". Hierin kunnen echter alleen zaken worden behandeld die ook in het exploitatieplan staan vermeld. Zaken die in het exploitatieplan geregeld kunnen worden, mogen niet in een posterieure overeenkomst (alsnog) geregeld worden.
U zou wil kunnen overwegen om een art. 461 WvStr. bord te plaatsten. (verboden toegang voor onbevoegden).
Reactie van de vraagsteller
Bedankt voor uw snelle en uitgebreide terugkoppeling op mijn vraag - super fijn! Kunt u misschien onderstaande puntsgewijs doorlezen en mij terugkoppelen of ik u antwoord helemaal begrijp?:
- De 'Anterieure overeenkomst' tussen de gemeente en de aannemer is niet van toepassing op de huidige bewoners, daar zij geen partij zijn geweest in deze afspraak.
- In de ruimtelijke orderning is de functie van de grond aangepast van 'bedrijf' naar 'wonen'. Er wordt niet gerefereerd aan het parkeerterrein, laat staan de 'status' hiervan.
- Ik zal de gemeente vragen om een kopie van het exploitatieplan vragen, daar deze niet bijgesloten zat in de bundel met documenten. In de omgevingsvergunning wordt het parkeerterrein niet benoemd.
- Als in het exploitatieplan geen referentie gemaakt wordt naar de openbaarheid van het parkeerterrein en er geen posterieure is (die is niet gesloten met de bewoners), dan is de tekst opgenomen in de koopovereenkomst geen rechtsgeldige manier om vast te leggen dat het terrein ten alle tijden openbaar en toegankelijk moet blijven.
- Dien ten gevolge hetgeen bepaald in Wegenwet, Wegenverkeerswet, APV en eerdere uitspraken van de Raad van State, mag het terrein aan de openbaarheid onttrokken worden middels het door u aangehaalde bord 'Verboden toegang, Art. 461 WvStr'.
Nogmaals bedankt!