Wonen, Buren
Particulier
Ik zal zo volledig mogelijk proberen te zijn.
Aan het einde van mijn erf staat over de gehele breedte, en deels bij mijn buren aan weerszijde, haaks een schuur. Het perceel staat dan ook in zijn geheel haaks op mijn perceel.
Deze schuur (+- 4/4.5 meter hoog incl ramen) staat er al vele tientallen jaren en is in afgelopen periode, ik vermoed ergens in afgelopen 3 jaar, aangekocht door een woningbouw vereniging. Deze gaan nu het huis en de schuur, alsmede vele andere huizen eromheen, slopen en het terrein opnieuw bebouwen. Na ontwikkeling zal het stuk grond achter mijn perceel overgedragen worden aan een nieuwe koper (dus particulier bezit).
Deze schuur vormt nu de erfgrens en staat volgens de kadastrale gegevens precies op de erfgrens en een stuk fundering loopt tot onder ons perceel.
Nu gaat naar alle waarschijnlijkheid de sloop beginnen over een week maar tot op heden komen we met de woningbouwvereniging er niet uit. Deze wil tot alles af is een 'degelijk bouwhek' (volgens de projectleider een bouwhek tussen palen) plaatsen tussen onze erf en het bouwterrein en pas in later stadium, en na overleg met degene die het perceel gekocht heeft, verder praten over een definitieve oplossing. In de nieuwe situatie zal dit de tuin worden van het nieuwe perceel en geen openbare weg.
Kort door de bocht, ik wil graag dat de woningbouwvereniging op korte termijn een muur (max 2 meter hoog) plaatst als alternatief Tot op heden besluit de woningbouw vereniging de schuur te slopen zonder overleg (vergunning is verleend hiervoor) en zonder met een concrete oplossing te komen waarmee het gat wat de sloop zal achterlaten (8 meter breed) zal worden opgevuld.
Nu begrijp ik uit Wetboek 5, artikel 49 dat ik de woningbouw ertoe kan dwingen een muur te plaatsen maar dat ik ook de helft zal moeten meebetalen. Artikel 54 gaat juist over dat een eigenaar van een pand benadeeld wordt. Ik kan geen artikel vinden die gaat over dat als een niet mandelig pand wordt gesloopt en degene aan het aangrenzende erf onevenredig benadeeld wordt hoe dit gecompenseerd kan worden.
Ik zag eerder een reactie (http://www.rechtswinkel.nl/antwoorden/62033/goedemorgen-een-aannemer-wil-een-pand-slopen-waarvan-de-muur-op-de-onze-erfgrens-staat-wij.html) waarin staat dat er wel wat voor valt te zeggen als de andere partij de kosten voor zijn rekening zou nemen maar is hier enige juridische grond voor?
Excuus voor wat lang verhaal maar probeerde het zo concreet mogelijk te maken.
Ik hoor graag of de woningbouw vereniging de schuur mag laten slopen en wij daarvan de gevolgen moeten slikken of wij, nu de bezwaarperiode nog niet is afgelopen, nog wat kunnen afdwingen. Immers het is nu toch een particulier tegen een woningbouw vereniging die voor veel geld een groot terrein gaat herontwikkelen.
Alvast bedankt voor de tijd en moeite.
Als de schuurmuur tegen de erfgrens en niet er op staat, dan mag de eigenaar, mits in bezit van eventueel benodigde omgevingsvergunning voor slopen, zijn gang gaan. Hij dient hierbij uiteraard uw eigendom niet te beschadigen. Voor het overige mag geen als overlast te kwalificeren hinder worden veroorzaakt, maar normale sloop en bouwwerkzaamheden zult u wel moeten dulden.
U schrijft dat de schuurmuur op de erfgrens staat, dus deels op uw grond. Omdat het niet gaat om een vrijstaande scheidsmuur en evenmin om een muur die twee werken gemeen hebben, is geen sprake van mandeligheid op grond van de wet.
De meest vergaande conclusie zou kunnen zijn dat de buren de muur voorzover deze op uw grond staat niet mogen slopen, want van u als gevolg van horizontale natrekking..
Omdat echter de muur ontegenzeggeljk onderdeel van de schuur uitmaakt en daarvan niet los kan worden gezien (verticale natrekking) , zou het standpunt kunnen zijn dat de schuurmuur mag worden gesloopt, maar dat u gecompenseerd moet worden voor het nadeel dat / de schade die u ondervindt. Dit zou kunnen resulteren in een geheel of voor meer dan de helft door de buren te betalen, wel mandelige, want vrijstaande scheidsmuur.
Het lastige is echter dat u eigenlijk slechts een voordeel (niet mede door u bekostigde muur) kwijtraakt. In juridische zin is het de vraag of het verlies van een voordeel kan gelden als het lijden van nadeel / schade .
Echter, zoals u zelf aangeeft, er is geen rechtstreekse wettelijke grondslag, op basis waarvan u kunt vorderen dat de nieuwe scheidsmuur geheel of voor meer dan de helft voor rekening van de eigenaar van het buurperceel hoort te komen.
Reactie van de vraagsteller
Hartelijk dank voor uw snelle reactie. Duidelijke conclusie en helaas jammer voor mij dat u mijn vermoedde bevestigde maar juridisch is het nu eenmaal zo.
Kunt u eventueel aangeven of het redelijk is wel binnen een korte termijn (zeg 2/3 maanden) van de woningbouw vereniging te eisen om een nieuwe permanente afscheiding neer te zetten (uiteraard gedeelde kosten) en niet, zoals nu de planning is, ruim een jaar te wachten. Of dat ook de woningbouw hiermee zou mogen wachten. Zelf vind ik namelijk het alternatief van een jaar lang tegen een bouwhek aankijken niet echt een goede oplossing.
Dit is meer wat redelijk is en niet denk ik wat juridisch haalbaar is.
U heeft recht op de scheidsmuur, maar u mag geen misbruik van recht maken.
Het is waarschijnlijk vooral een kostenkwestie, aangezien ik begrijp dat de woningbouwvereniging na ontwikkeling , het buurperceel zal verkopen en in eigendom zal overdragen.
Ofwel de "het hangijzer" wordt doorgeschoven naar de toekomstige eigenaren. Dit zullen dan waarschijnlijk ook uw nieuwe buren zijn, zodat het in dat kader wenselijker kan zijn om samen met hen de scheidsmuur te realiseren.
Ook hier geldt dat op grond van het burenrecht u enige hinder (incluis bouwhek) zult moeten gedogen tijdens de bouwwerkzaamheden. Kortom hoewel u uiteindelijk uw recht op een gemeenschappelijke scheidsmuur wel zult kunnen effectueren, kan ik u niet adviseren om, mits de nieuwbouw binnen redelijke termijn wordt afgerond, over deze kwestie een rechtszaak te beginnen tegen de woningbouwvereniging. Wat wel kan is het gesprek aangaan over het bouwhek, zodat dit op zodanige wijze wordt uitgevoerd dat u er het minste visuele hinder van ondervindt.