Zakelijk, Arbeid, Schade
Zakelijk
3.1 Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van twee jaar, ingaande op 1 januari 2015 en lopende tot en met 31 december 2016.
3.2 Deze huurovereenkomst wordt, na ommekomst van de in 3.1 genoemde periode, behoudens beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging door huurder of verhuurder in overeenstemming met 3.4. en 3.5. voortgezet voor een aansluitende periode van drie jaar, derhalve tot 1 januari 2020.
3.3 Na ommekomst van de in 3.2 genoemde periode wordt deze huurovereenkomst, behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging door huurder of verghuurder in overeenstemming met 3.4 en 3.5 voortgezet voor vijf jaar.
3.4 Beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging vindt plaats door huurder aan verhuurder of door verhuurder aan huurder tegen het einde van de lopende huurperiode, of, ingeval van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, tegen ieder tijdstip, een en ander met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste 1 jaar. Verhuurder neemt daarbij de wettelijke opzeggingsgronden in acht.
3.5 Opzegging van deze huurovereenkomst dient te worden geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.
Ik wil de huur opzeggen, maar de verhuurder meent dat ik te laat ben nu er een opzegtermijn van 1 jaar geldt. Ik heb het wetboek erbij gepakt en in artikel 7:301 lid 1 BW staat vermeld dat de artikelen 291 tot en met 300 niet van toepassing zijn op een overeenkomst van twee jaar of korter, waaronder artikel 7:293 lid 1 waarin staat dat er een opzegtermijn van een jaar geldt voor overeenkomsten van 5 jaar of langer.
Het klinkt ook erg onlogisch. Ik had dus volgens de overeenkomst uiterlijk op 31 december 2015 moeten opzeggen terwijl ik toen nog een jaar de winkel runde. Ik kan dan toch niet weten of ik ga sluiten 1 jaar later. Dit is toch onredelijk?
Klopt het dat hetgeen in de huurovereenkomst staat niet juist is?
Als algemene regel geldt dat de duur van een huurovereenkomst van een voor publiek toegankelijke bedrijfsruimte vijf jaar bedraagt. De gedachte daarachter is dat u als huurder in staat moet worden gesteld om een klantenkring op te bouwen en uw gedane investeringen moet kunnen terug-verdienen. Huurder en verhuurder zitten dus vrij lang aan elkaar vast.
Maar de wet biedt de mogelijkheid van een proefperiode. Het gaat dan om een huurovereenkomst voor de duur van twee jaren of korter. Als u hiervoor kiest, gelden de strenge huurbeschermings-bepalingen niet:
- U heeft als huurder in die situatie geen huurbescherming
- Er geldt een wederzijdse korte opzegtermijn (of soms helemaal geen)
- De verhuurder hoeft bij opzegging de rechter niet in te schakelen
- Voor het opzeggen van de huur hoeven geen redenen te worden aangevoerd
Als deze huurovereenkomst van twee jaar of korter (stilzwijgend) wordt verlengd, vervalt auto-matisch het proefperiodesysteem en gaan weer de strenge huurregels gelden. De overeenkomst geldt dan automatisch voor vijf jaar, waarop de verstreken periode in mindering wordt gebracht. Daarna loopt de overeenkomst nog eens vijf jaar door, en vervolgens voor onbepaalde tijd.
Voor nadere info mag u direct contact met mij opnemen, desgewenst.
Het is juist dat in het onderhavige geval de bepalingen omtrent het opzeggen en beëindiging van de huurovereenkomst (art. 7:291 BW tot en met 7:300 BW) niet van toepassing zijn. Aangezien het huurrecht voor winkelruimte geen andere opzegging- en beëindigingsvoorziening biedt, dient te worden teruggegrepen op de algemene bepalingen van het huurrecht (artikelen 7:201 BW tot en met artikel 7:231 BW). Uit deze artikelen volgt dat een huurovereenkomst, die voor bepaalde tijd is aangegaan van rechtswege eindigt wanneer de overeengekomen periode is verstreken. Nu het een overeenkomst van voor de duur van 2 jaar betreft is in uw geval aan de orde. Een dergelijk overeenkomst behoeft dus in principe niet te worden opgezegd om tot een einde te komen. In het onderhavige geval moet dit wel aangezien er een verlengingsmogelijkheid is opgenomen. Dit maakt dat deze overeenkomst op grond van de voornoemde bepalingen met inachtneming van een opzegtermijn van 1 maand zou kunnen worden opgezegd. Er kan ook een andere opzeggingstermijn worden overeengekomen. Het is mij echter op basis van de formulering van artikel 3.4 van de overeenkomst niet geheel duidelijk of de genoemde opzegtermijn van een jaar ook betrekking voor de 1e periode of allen op de huurovereenkomst van onbepaalde tijd. Van dit laatst zal pas sprake zijn na 10 jaar.