Zakelijk, Arbeid, Schade
Particulier
In de huurovereenkomst staan de huurtermijnen als volgt beschreven;
- Ingangsdatum : 1 oktober 2012
- Eerste huurtermijn : 3 jaren
- Einde eerste huurtermijn : 30 september 2015
- Verlenging : 2 jaren + 5 jaren
- Opzegtermijn : 1 jaar, voor afloop huurtermijn
In september 2017 gaf mijn huurder aan dat zijn toekomst te onzeker was om een nieuw huurtermijn van 5 jaar aan te gaan.
Huurder koos ervoor per mail de huur vooralsnog op te zeggen met de vraag of de huurtermijn naar 1 jaar kon worden teruggebracht (niet voor hoe lang).
Ik heb hierop (misschien iets te gemakkelijk) mijn akkoord gegeven.
Vraag is nu: Wat is nu de opzegtermijn en hoe lang duurt mijn snelle toezegging voor de nieuwe huurtermijn? Geldt vanaf mijn toezegging automatisch 1 + 1 + 1?
U zegt dat de huur is opgezegd in september 2017. Begrijp ik dat goed?
Begrijp ik dan ook dat u nog steeds huurt?
Als dat zo is dan is de huurtermijn op 1 oktober 2018 dus niet beëindigd en dat betekent dan dat u voor onbepaalde tijd huurt.
Voor de opzegging van de huurovereenkomst van kantoorruimte hoeft normaliter geen reden te worden gegeven. Uit een arrest van de Hoge Raad van 29 juni 2012 blijkt dat de eisen van redelijkheid en billijkheid mee kunnen brengen dat er onder omstandigheden voor de verhuurder alleen ruimte is voor opzegging “indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat”.
Heeft u nog vragen? Stelt u ze gerust.
Het is mij niet duidelijk wat u nu precies over de duur van de voortzetting van de huurovereenkomst bent overeengekomen. In principe is de huurovereenkomst door de opzegging van de verhuurder per 1 oktober 2018 geëindigd. Als u bent overeengekomen dat hij nadien met nog slechts een jaar wordt voortgezet, dan eindigt de huur van rechtswege per 1 oktober 2019 en kunt u het gehuurde per die datum ontruimen. Als de verhuurder wil dat u op die datum vertrekt, dan zal hij u formeel nog de ontruiming moeten aanzeggen. Als dit niet gebeurt en de huur wordt stilzwijgend voortgezet, dan leidt dit tot een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, waarbij de opzegtermijn van één jaar van kracht blijft.
Reactie van de vraagsteller
Hartelijk dank voor uw snelle reactie op mijn vraag. Uw antwoord is al enigszins verhelderend, alleen was mijn vraag waarschijnlijk net niet duidelijk genoeg.
Ik - de vraagsteller - ben de verhuurder.
De huurder schreef in september 2016: " Na ons laatste overleg en een goede overdenking hebben wij besloten de huurovereenkomst vooralsnog op te zeggen. De verlenging van 5 jaar is voor ons op dit moment te risicovol. Ik hoop dat de ontwikkeling van onze organisatie voort blijft zetten en wij langer kan blijven huren, maar op dit moment kan ik dit niet toezeggen."
Hierop kwamen we per app overeen dat de huurder mocht verlengen voor een 1 jaar (ipv 5)
In 2017 schreef de huurder: "Zoals vorig jaar besproken kom ik even terug op de huurtermijn zoals eerder besproken. Mijn voorkeur gaat er naar uit om het lopende contract (onder de huidige voorwaarden) met een jaar te verlengen. Onze intentie is om langere tijd te blijven.
Ik hoor graag of je hiermee akkoord bent."
Hiermee ben ik akkoord gegaan.
Feitelijk verlengt de huurder ieder jaar informeel per mail de huur voor een jaar.
Dat gaat goed zo lang er geen geschil ontstaat.
Deze maand schreef de huurder: " Ik zit met het volgende probleem (..) Wij gebruiken de ruimte nu als uitvalsbasis en gesprekslocatie, maar dit is eigenlijk te kostbaar.
Ik moet daarom overwegen om het huurcontract te gaan beëindigen of voort te zetten.
Is deze (tijdelijk) te verlagen, zodat de stap om te blijven wat kansrijker wordt."
In zijn laatste mail schrijft de huurder te moeten overwegen het huurcontract al dan niet te beëindigen.Hiermee erkent hij dat er sprake is van een contract, al wordt daar vanaf geweken wat betreft de huurtermijn. Als verhuurder ben ik best bereid mee te denken, maar de huurder wilde een korting van 50% (!). Deze voorgestelde korting i.c.m. 'mits, maar, wellicht heel misschien' is voor mij niet acceptabel. Ik voel dus een geschil opkomen en daar houd ik niet van.
Ergo, wat is juridisch nu de huurtermijn (die onderhands is aangepast) en vooral ook, wat is nu de opzegtermijn?
Ik kijk uit naar uw reactie waarvoor alvast hartelijk dank.
Reactie van de vraagsteller
Hartelijk dank voor uw snelle reactie op mijn vraag. Uw antwoord is al enigszins verhelderend, alleen was mijn vraag waarschijnlijk net niet duidelijk genoeg.
Ik - de vraagsteller - ben de verhuurder.
De huurder schreef in september 2016: " Na ons laatste overleg en een goede overdenking hebben wij besloten de huurovereenkomst vooralsnog op te zeggen. De verlenging van 5 jaar is voor ons op dit moment te risicovol. Ik hoop dat de ontwikkeling van onze organisatie voort blijft zetten en wij langer kan blijven huren, maar op dit moment kan ik dit niet toezeggen."
Hierop kwamen we per app overeen dat de huurder mocht verlengen voor een 1 jaar (ipv 5)
In 2017 schreef de huurder: "Zoals vorig jaar besproken kom ik even terug op de huurtermijn zoals eerder besproken. Mijn voorkeur gaat er naar uit om het lopende contract (onder de huidige voorwaarden) met een jaar te verlengen. Onze intentie is om langere tijd te blijven.
Ik hoor graag of je hiermee akkoord bent."
Hiermee ben ik akkoord gegaan.
Feitelijk verlengt de huurder ieder jaar informeel per mail de huur voor een jaar.
Dat gaat goed zo lang er geen geschil ontstaat.
Deze maand schreef de huurder: " Ik zit met het volgende probleem (..) Wij gebruiken de ruimte nu als uitvalsbasis en gesprekslocatie, maar dit is eigenlijk te kostbaar.
Ik moet daarom overwegen om het huurcontract te gaan beëindigen of voort te zetten.
Is deze (tijdelijk) te verlagen, zodat de stap om te blijven wat kansrijker wordt."
In zijn laatste mail schrijft de huurder te moeten overwegen het huurcontract al dan niet te beëindigen.Hiermee erkent hij dat er sprake is van een contract, al wordt daar vanaf geweken wat betreft de huurtermijn. Als verhuurder ben ik best bereid mee te denken, maar de huurder wilde een korting van 50% (!). Deze voorgestelde korting i.c.m. 'mits, maar, wellicht heel misschien' is voor mij niet acceptabel. Ik voel dus een geschil opkomen en daar houd ik niet van.
Ergo, wat is juridisch nu de huurtermijn (die onderhands is aangepast) en vooral ook, wat is nu de opzegtermijn?
Ik kijk uit naar uw reactie waarvoor alvast hartelijk dank.
Ok, helder, u bent dus in 2017 in afwijking van de huurovereenkomst met de huurder een verlenging van de huurovereenkomst voor de bepaalde duur van één jaar overeengekomen. Dit impliceert dan dat de huurovereenkomst, die niet is opgezegd per 1 oktober 2018 voor onbepaalde tijd is verlengd. De opzegtermijn van één jaar uit de oorspronkelijke huurovereenkomst blijft op deze overeenkomst van kracht.
Over de opzegtermijn zijn geen afwijkende afspraken gemaakt zodat deze gelijk blijft aan hetgeen contractueel is overeengekomen, 1 jaar.
Er is afgestapt van de 5 jaar termijn en er is in ieder geval 1 keer een huurtermijn van een jaar overeengekomen. De vraag is wat nadien is afgesproken. Uit uw vraagstelling, en aanvullende informatie, lijkt het erop dat er nadien telkens met 1 jaar verlengd is, en u daarmee ingestemd heeft. Dat betekent dat er opgezegd kan worden tegen het eind van een huurperiode van 1 jaar met een opzegtermijn van een jaar. Als er sprake zou zijn van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, kan de huurder op elk moment opzeggen met een opzegtermijn van 1 jaar.