Wonen, Buren
Particulier
Uiteindelijk bleek na het verwijderen van de leidingen dat de kwaaitaalvloer in prima conditie was. Er werd echter wel geconstateerd dat de riolering verrot is, waardoor het water van het bad en douche direct onder de vloer terechtkomt (en niet in het riool). Dit probleem kon eerder niet geconstateerd worden, omdat de leidingen de weg naar de vloer versperden (in het bouwkundig rapport is ook opgenomen dat het riool niet inspecteerbaar was).
Wij als koper zijn van mening dat dit een verborgen gebrek is en dat verkoper aansprakelijk kan worden gehouden. Verkoper geeft aan dat ze niet afwisten van dit gebrek en dat in het extra artikel dat is opgenomen in het koopcontract alleen wordt gesproken over eventuele bijdrage bij schade aan de vloer; niet aan het riool en dat men dus niet bijdraagt in de kosten. We hebben voorgesteld om de kosten te middelen, maar ook daar wil verkoper niet aan.
Wat denkt u?
Dit is een ander verborgen gebrek . In oude huizen staat doorgaans een standaard clausule van ouderdom, mogelijk beroept verkoper zich hier op. Een uitzondering hierop is dat verkoper wel moet instaan voor normaal gebruik van de woning behalve dus de ouderdomsgebreken. Staat een dergelijke clausule in uw overeenkomst?
Er zijn twee soorten (verborgen) gebreken waarvoor u de verkoper na de eigendomsoverdracht aansprakelijk kan worden gehouden.
- bij een ernstig gebrek
- bij een gebrek dat de verkoper ten onrechte niet heeft gemeld.
Van een ernstig gebrek is sprake wanneer het gebrek een normaal gebruik van het huis in de weg staat. De koper mag verwachten dat de woning de eigenschappen heeft die nodig zijn voor normaal gebruik. De verkoper kan bij een ernstig gebrek aansprakelijk zijn, als het gebrek al voor de overdracht aanwezig was. Dit geldt ook als de verkoper niet van het gebrek op de hoogte was.
Soms wordt in de koopovereenkomst een ouderdomsclausule opgenomen met als doel de aansprakelijkheid van de verkoper te beperken. Hierin wijst de verkoper de koper erop dat er sprake is van een oudere woning en dat de koper niet dezelfde verwachtingen van het huis mag hebben als van een nieuwere woning.
Ook komt het wel voor dat een niet-zelfbewoningsclausule is opgenomen in de koopovereenkomst, waarmee de verkoper aangeeft niet bekend te zijn met de staat van de woning (omdat hij hem niet zelf bewoond heeft), zodat hij hem minder snel schending van zijn informatieplicht kan worden verweten.
Bij een minder ernstig gebrek (dat normaal gebruik van de woning niet in de weg staat) kan de verkoper aansprakelijk zijn als het gebrek er al was voor de overdracht, en als de verkoper wist van het bestaan ervan, maar niets heeft gezegd. In dat geval is de mededelingsplicht geschonden.
Nu de verkoper aangeeft niet bekend te zijn met dit gebrek, en u het tegendeel niet kunt aantonen, zult u moeten beargumenteren dat het gebrek aan de riolering een ernstig gebrek is dat een normaal gebruik van de woning in de weg staat. De aanwezigheid van de ouderdomsclausule zou de aansprakelijkheid van de verkoper kunnen beperken.
Reactie van de vraagsteller
Er is geen ouderdomsclausule of niet bewoningsclausule in het (standaard NVM) koopcontract opgenomen. Het lijkt me dat dit een ernstig verborgen gebrek is, aangezien het water van bad en douche direct onder de woning terecht komt. Ik geloof de verkoper direct als ze aangegeven dat ze dit niet hebben geweten, omdat hun oude vader hier in heeft gewoond en zij de woning dus ook niet bewoond hebben. Belangrijkste vind ik dat we er op een nette manier uitkomen en het lijkt me dat het fair zou zijn als verkoper daarin een bijdrage zou leveren voor herstel, zodat wij niet volledig voor die kosten hoeven op te draaien.