Familie, Scheiden, Alimentatie
Particulier
Een aantal jaren geleden ben ik een samenlevingsovereenkomst aangegaan met mijn toenmalige partner.
Sinds kort zijn wij uit elkaar en proberen wij er op een eerlijke manier uit te komen hoe we al onze gezamenlijke bezittingen gaan verdelen.
Één van deze bezittingen is onze woning.
De woning is toentertijd volledig op mijn naam aangekocht.
Mijn partner heeft echter wel 3 jaar lang meebetaald met de hypotheek, waardoor een deel van de woning ook haar eigendom is.
Ook zijn wij toentertijd een overeenkomt aangegaan over het verrekenen van waardestijging van de woning bij een eventueel verbreken van de relatie.
Nu staan er in deze overeenkomt een aantal juridische termen, waardoor ik niet volledig begrijp wat er met deze termen bedoelt wordt.
Nu zou ik graag aan u willen vragen of u onderstaande tekst in begrijpelijke taal aan mij zou kunnen overbrengen.
--
Voor de toepassing van dit artikel wordt onder verkoop begrepen economische eigendomsoverdracht en de vestiging van een beperkt zakelijk genotsrecht, met dien verstande dat in geval van vestiging van een beperkt zakelijk genotsrecht slechts een gedeelte van de waardestijging wordt verrekend dat overeenkomt met de waarde van het genotsrecht ten opzichte van de waarde van de volle eigendom van de woning, met instandhouding van het recht op (latere) verrekening van de waardestijging van de hoofdgerechtigdheid tot de woning.
--
Waardoor meent u dat uw ex partner mede-eigenaar is van de woning omdat zij hypotheek heeft meebetaald, dat is niet zo. In de overeenkomst moet staan hoe de woning wordt toebedeeld en of deze woning in gezamenlijk vermogen valt. ( onegacht op wiens naam deze nu staat ) In de tekst staat dat de verlatende persoon zal moeten worden uitgekocht , wat betreft overwaarde, op het zakelijke geotrecht dat hij had . ( gebruik van de woning , daar hangt dus een prijskaartke aan en in die evrhouding zal de meerwaarder moeten worden verrekend. Maar om zeker te zijn zal ik de gehele samenlevingsoverenekomst moeten inzien.t
Reactie van de vraagsteller
Zie onderstaan de volledige overeenkomst betreft het verrekenen van de waardestijgen (zonder namen)
1. de heer P.
2. mevrouw M.
Verklaren hierbij het volgende:
1.
De door partijen tezamen te bewonen woning aan het adres … te … behoort geheel in eigendom toe aan de heer P. In verband met het feit
dat mevrouw M, mede gezien het bepaalde in artikel 2 lid 2 van het
samenlevingscontract, eveneens een bijdrage levert aan de bestrijding van de kosten van
de huishouding, achten partijen het gewenst dat een eventuele waardestijging van
bedoelde woning eveneens aan mevrouw M ten goede komt, in
verband waarmee zij zijn overeengekomen dat mevrouw M gerechtigd is tot
de helft van de eventuele tijdens de samenwoning gerealiseerde waardestijging van
bedoelde woning.
Bij een eventuele waardedaling van de woning wordt eveneens de helft van de eventuele
tijdens de samenwoning gerealiseerde waardedaling van bedoelde woning in mindering
gebracht op het door de heer P verschuldigde bedrag aan mevrouw M.
2.
Onder waardestijging wordt verstaan het positieve verschil tussen enerzijds de waarde
van de woning op het moment van verkoop daarvan dan wel op het moment dat de
samenwoning van partijen anders dan door overlijden eindigt en anderzijds de thans
door partijen aan de woning toegekende waarde van éénhonderdzestig duizend euro
(€ 160.000,00).
Voorzover de waardestijging is toe te rekenen aan na heden aan de woning verrichte
verbouwingswerkzaamheden komt deze in mindering op de ingevolge lid 1 te verrekenen
waardestijging. De door verbouwing(en) veroorzaakte waardestijging wordt, in afwijking
van het bepaalde in lid 1 van dit artikel, tussen partijen verrekend in de verhouding
waarin zij aan de kosten van de verbouwing(en) hebben bijgedragen; de vordering die
mevrouw M door het meebetalen aan de verbouwing(en) op de heer P
zou verkrijgen komt door deze verrekening te vervallen.
3.
Ingeval van verkoop van de woning geldt als waarde de verkoopprijs verminderd met de
kosten van de verkoop, ingeval van beëindiging van de samenwoning dient de waarde,
indien geen verkoop plaatsvindt, als volgt te worden vastgesteld. De waardering
geschiedt in onderling overleg en bij gebreke van overeenstemming dienaangaande door
één of meer deskundigen, te benoemen door de Kantonrechter binnen wiens ressort de
(laatste) gemeenschappelijke woning is gelegen. De Kantonrechter heeft de bevoegdheid
om het aantal deskundigen vast te stellen.
4.
Het door de heer P eventueel op grond van dit artikel aan mevrouw M
verschuldigde bedrag is opeisbaar drie maanden na het einde van de samenwoning of
zoveel eerder als de verkoopprijs wordt ontvangen.
5.
Voor de toepassing van dit artikel wordt onder verkoop begrepen economische
eigendomsoverdracht en de vestiging van een beperkt zakelijk genotsrecht, met dien
verstande dat in geval van vestiging van een beperkt zakelijk genotsrecht slechts een
gedeelte van de waardestijging wordt verrekend dat overeenkomt met de waarde van
het genotsrecht ten opzichte van de waarde van de volle eigendom van de woning, met
instandhouding van het recht op (latere) verrekening van de waardestijging van de
hoofdgerechtigdheid tot de woning.
Reactie van de vraagsteller
Zie onderstaan de betreffende hoofdstuk uit onze samenlevingsovereenkomst (zonder namen)
Kosten van de huishouding
Artikel 2
1. De kosten van de gemeenschappelijke huishouding worden door partijen gedragen naar evenredigheid van ieders inkomen. Zijn de inkomens onvoldoende, dan worden de kosten gedragen naar evenredigheid van ieders vermogen. Een en ander geldt niet voor zover bijzondere omstandigheden zich daartegen verzetten.
2. Onder de kosten van de huishouding zijn begrepen:
- de kosten van dagelijks levensonderhoud (boodschappen en dergelijke);
- de renten en kosten van geldleningen die zijn aangegaan in verband met de aanschaf of het onderhoud van de gemeenschappelijke bewoonde woning en aan partijen tezamen toebehorende gemeenschappelijke goederen;
- water- en energiekosten;
- de kosten van de aanschaf van inboedelgoederen en andere voor de gemeenschappelijke huishouding bestemde goederen, tenzij het goederen betreft die aan een partij in privé gaan toebehoren;
- de kosten van stoffering van gezamenlijk bewoonde woning;
- de kosten van de gezamenlijke vakanties;
- de kosten van verzorging en opvoeding, waaronder begrepen kosten van kinderopvang, van kinderen die in huis zijn opgenomen, voorzover deze kosten niet ten laste van derden komen;
- de kosten van vervoermiddelen die ten behoeve van de huishouding worden gebruikt, met inbegrip van de (extra) belasting die verschuldigd is als gevolg van de in artikel 3.20 van de Wet Inkomstenbelasting 2001 bedoelde bijtelling (bijtelling privé-gebruik auto);
- huur van de gezamenlijk bewoonde woning;
- onroerende zaakbelasting en andere heffingen ter zake van het gebruik van registergoederen, een en ander voor zover betrekking hebbend op de gezamenlijk bewoonde woning met toebehoren;
- de uitgaven ter zake van normaal onderhoud en verzekering van de gezamenlijk bewoonde woning en de zich daarin bevindende inboedel (behoudens de in artikel 3 genoemde verzekering);
- alsmede de premies voor een eventuele ziektekostenverzekering.
3. Een partij die in een kalenderjaar meer heeft bijgedragen in de kosten van de huishouding dan die partij op grond van het bepaalde in dit artikel moet dragen, kan dit meerdere van de andere partij terugvorderen. Dit vorderingsrecht vervalt indien de betaling of verrekening niet binnen een jaar na het einde van het desbetreffende kalenderjaar heeft plaatsgehad of schriftelijk is gevorderd.
Gemeenschappelijk bewoonde woning
Artikel 10
1. Indien door partijen een door hen gezamenlijk te bewonen woning en/of een door hen gezamenlijk te gebruiken tweede woning gezamenlijk wordt verkregen, zal de partij die uit eigen middelen meer dan zijn/haar aandeel van de koopsom en de kosten, met uitzondering van de in artikel 2 lid 2 bedoelde kosten van de huishouding, zoals rente en kosten van onderhoud, heeft betaald voor het meerdere een vordering hebben op de andere partij. Deze vordering is opeisbaar bij vervreemding van de woning en bij beëindiging van deze overeenkomst.
2. Indien partijen wonen in een woning welke één van hen toebehoort, heeft deze geen recht op vergoeding door de andere partij behoudens het in artikel 2 over de kosten van de huishouding bepaalde.
3. Indien te eniger tijd door partijen een gemeenschappelijk te bewonen woning wordt gehuurd, verplichten zij zich jegens elkaar eraan mede te werken dat de huurovereenkomst wordt aangegaan door hen beiden als huurders.
4. Indien partijen gezamenlijk wonen in een door één van hen gehuurde woning, is de huurder verplicht de verhuurder te vragen ermee in te stemmen, dat de ander medehuurder wordt, op de wijze als bedoeld in artikel 7:267 lid 1 Burgerlijk Wetboek.
De huurder is verplicht de nodige medewerking te verlenen.
Verdeling na verbreking samenwoning, anders dan door overlijden
Artikel 13
1. Indien deze overeenkomst anders dan door overlijden van een partij eindigt, zijn partijen verplicht:
a. iedere partij in bezit te stellen van de goederen die aan hem of haar toebehoren;
b. de gemeenschappelijke goederen te verdelen met toepassing van de beginselen van redelijkheid en billijkheid, waarbij met betrekking tot de aan partijen tezamen toebehorende woning wordt verwezen naar artikel 16;
c. de waarde van die polissen van verzekering te verrekenen, waarvan partijen ingevolge het in artikel 2 bepaalde de premies en kosten gezamenlijk dienden te dragen.
2. Tenzij in deze overeenkomst anders is bepaald of uit de mate waarin ieder der partijen tot de goederen is gerechtigd anders voortvloeit geschiedt de verdeling bij helfte.
3. Hetgeen in lid 1 is bepaald is niet van toepassing indien partijen met elkaar een huwelijk of een geregistreerd partnerschap zijn aangegaan en de daar bedoelde goederen in een daardoor ontstane gemeenschap van goederen zijn gevallen.
Waardering en betaling
Artikel 14
1. De voor de uitvoering van deze overeenkomst benodigde waarderingen geschieden in onderling overleg.
Indien partijen niet tot overeenstemming komen omtrent een waardering, geschiedt deze door een door partijen te benoemen deskundige. Indien zij niet tot overeenstemming komen omtrent die benoeming geschiedt de benoeming op verzoek van de meest gerede partij door de kantonrechter in wiens ambtsgebied het te waarderen goed zich bevindt.
Voor de woning geldt de waarde in het economische verkeer in onbewoonde staat.
2. Indien een partij in verband met de afwikkeling van deze overeenkomst aan de andere wederpartij een bedrag in geld wegens overbedeling schuldig is, is de schuldenaar, indien daartoe gewichtige redenen bestaan, gerechtigd om het verschuldigde bedrag in maximaal vijf gelijke jaarlijkse termijnen te voldoen.
Over het nog niet betaalde deel van de uitkering is de schuldenaar een rentevergoeding verschuldigd gelijk aan de wettelijke rente. De schuldeiser heeft de bevoegdheid zekerheidstelling te vragen voor de nakoming van de uit dit lid voortvloeiende verplichtingen.
Verdeling woning na verbreking samenleving
Artikel 16
1. Betreft de in artikel 13 lid 1 bedoelde verdeling een aan partijen tezamen toebehorende woning dan geldt, indien en voor zover zij omtrent de verdeling of verkoop daarvan niet in onderling overleg tot overeenstemming kunnen geraken, het bepaalde in dit artikel.
2. Uiterlijk na drie maanden is ieder der partijen verplicht om de ander te kennen te geven of hij/zij toedeling van de woning wenst.
3. Indien slechts één der partijen toedeling van de woning wenst is de andere partij verplicht daaraan zijn/haar medewerking te verlenen mits het bepaalde in lid 6 in acht wordt genomen.
4. Indien geen van partijen toedeling van de woning wenst zijn zij over en weer verplicht om de gehele woning uiterlijk zes maanden na het einde van de samenleving in vrij te aanvaarden staat te koop aan te bieden en aan de daaruit voortvloeiende levering hun medewerking te verlenen.
5. Indien beide partijen toedeling van de woning wensen heeft ieder van hen het recht om zich tot de Kantonrechter, binnen wiens ressort de woning is gelegen, te wenden met het verzoek om met inachtneming van maatstaven van redelijkheid en billijkheid te bepalen aan wie van partijen de woning, met inachtneming van het hierna onder lid 6 bepaalde, dient te worden toegedeeld; partijen accepteren deze beslissing bij voorbaat.
6. a. Indien de woning in onderling overleg, dan wel op aanwijzing van de Kantonrechter, aan één van partijen wordt toegedeeld geschiedt deze toedeling tegen de waarde in onbewoonde staat (vast te stellen als aangegeven in artikel 14 lid 1), terwijl degene die de woning krijgt toebedeeld verplicht is om de eventuele geldlening(en), aangegaan ter financiering van de woning geheel voor eigen rekening te nemen en de andere partij, door het bewerkstelligen van ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid of het aflossen van de schulden, voor iedere aansprakelijkheid deswege te vrijwaren.
b. De partij aan wie de woning wordt toegedeeld kan tevens aanspraak maken op toedeling van de rechten uit een eventueel in verband met de financiering van de woning gesloten levensverzekering.
c. Indien en voor zover de verdeling met inachtneming van het onder a. en b. bepaalde leidt tot overbedeling van een partij dient deswege verrekening plaats te vinden, terwijl partijen tevens dienen over te gaan tot verrekening van hetgeen zij op grond van artikel 9 aan elkaar verschuldigd zijn.
d. De partij aan wie de woning wordt toegedeeld, is verplicht de kosten van de verdeling voor rekening te nemen.
Verrekening waardestijging woning
Artikel 17
1. De door partijen tezamen te bewonen woning aan het adres … te … behoort geheel in eigendom toe aan de comparant sub 1. In verband met het feit dat de comparante sub 2, mede gezien het bepaalde in artikel 2 lid 2 van deze overeenkomst, eveneens een bijdrage levert aan de bestrijding van de kosten van de huishouding, achten partijen het gewenst dat een eventuele waardestijging van bedoelde woning eveneens aan de comparante sub 2 ten goede komt, in verband waarmee zij zijn overeengekomen dat de comparante sub 2 gerechtigd is tot de helft van de eventuele tijdens de samenwoning
gerealiseerde waardestijging van bedoelde woning.
Een eventuele waardedaling van de woning blijft dus geheel voor rekening van de comparant sub 1.
2. Onder waardestijging wordt verstaan het positieve verschil tussen enerzijds de waarde van de woning op het moment van verkoop daarvan dan wel op het moment dat de samenwoning van partijen anders dan door overlijden eindigt en anderzijds de thans door partijen aan de woning toegekende waarde van éénhonderdzestig duizend euro (€ 160.000,00).
Voorzover de waardestijging is toe te rekenen aan na heden aan de woning verrichte verbouwingswerkzaamheden komt deze in mindering op de ingevolge lid 1 te verrekenen waardestijging. De door verbouwing(en) veroorzaakte waardestijging wordt, in afwijking van het bepaalde in lid 1 van dit artikel, tussen partijen verrekend in de verhouding waarin zij aan de kosten van de verbouwing(en) hebben bijgedragen; de vordering die de comparante sub 2 door het meebetalen aan de verbouwing(en) op de comparant sub 1 zou verkrijgen komt door deze verrekening te vervallen.
3. Ingeval van verkoop van de woning geldt als waarde de verkoopprijs verminderd met de kosten van de verkoop, ingeval van beëindiging van de samenwoning dient de waarde, indien geen verkoop plaatsvindt, als volgt te worden vastgesteld. De waardering geschiedt in onderling overleg en bij gebreke van overeenstemming dienaangaande door één of meer deskundigen, te benoemen door de Kantonrechter binnen wiens ressort de (laatste) gemeenschappelijke woning is gelegen.
De Kantonrechter heeft de bevoegdheid om het aantal deskundigen vast te stellen.
4. Het door de comparant sub 1 eventueel op grond van dit artikel aan de comparante sub 2 verschuldigde bedrag is opeisbaar drie maanden na het einde van de samenwoning of zoveel eerder als de verkoopprijs wordt ontvangen.
5. Voor de toepassing van dit artikel wordt onder verkoop begrepen economische eigendomsoverdracht en de vestiging van een beperkt zakelijk genotsrecht, met dien verstande dat in geval van vestiging van een beperkt zakelijk genotsrecht slechts een gedeelte van de waardestijging wordt verrekend dat overeenkomt met de waarde van het genotsrecht ten opzichte van de waarde van de volle eigendom van de woning, met instandhouding van het recht op (latere) verrekening van de waardestijging van de hoofdgerechtigdheid tot de woning.
Met het beperkt zakelijk genotsrecht wordt bedoeld het vruchtgebruik indien dat is gevestigd. Anders is het niet van toepassing. , ook onder verkoop valt de situatie dat de ander blijft wonen met het levenslange vruchtgrebruik of beperkt in tijd. Dus als mevrouw in het huis gaat wonen wordt slechts een gedeelte van de meerwaarde alvast verrekent en later de rest. Bijvoorbeeld bij verkoop of als het vrichtgebruik eindigt en de eigenaar weer in het huis gaat wonen.
Reactie van de vraagsteller
Het geval is dat ik (eigenaar van de woning) in de woning blijf wonen.
Mijn ex-partner heeft 3 jaar de helft meebetaalt aan de hylotheek van huis, en wil nu de waarde van het huis laten bepalen. In haar ogen heeft zij recht op 50% van de waardestijgjng van de woning.
In mijn ogen heeft ze recht op slechts een klein deel van deze waardestijging.
Hoe kunnen wij nu bepalen op welk gedeelte zij recht heeft?
Conform uw overeenkomst heeft zij voor 50% recht op de meerwaarde die is gerealiseerd tijdens de samenwoning, min de kosten die u heeft gemaakt voor verbouw en min de kosten voor notaris e.d.( zie vanaf artikel 17) U heeft dit samen zo gewild kennelijk en geregeld.
Reactie van de vraagsteller
Oke, duidelijk!
En artikel 17.5 slaat alleen op het geval dat we de woning nu zouden verkopen?
Nee als ten behoeve van de niet eigenaar een vruchtgebruik wordt gevestigd, maar dat is niet het geval.