Wonen, Buren
Particulier
Sedert bijna een jaar ben ik bezig een vrijstaand huis met omringende tuin te kopen, dat is gesitueerd op een landgoed. Aanvankelijk was er sprake van één perceel, dat was gelegen midden op het landgoed. Dat perceel is door vorige eigenaar gesplitst in twee percelen, met op ieder perceel een bestaand huis. Het ene perceel is vorig jaar verkocht en zogezegd probeer ik al een jaar het tweede perceel te kopen. Voor ontsluiting, van toen het nog één geheel was, bestond een uitgebreid gevestigd recht van overpad, zodanig geformuleerd, dat het recht van overpad ook geldig zou blijven bij evt verdeling. Dat is nu dus gebeurd. Het ene huis heeft nu dus een (voorheen reeds bestaande) ontsluiting en parkeerplaats. Het door mij aan te kopen huis heeft wel een oude ontsluiting, maar die werd door vorige eigenaar nauwelijks gebruikt. Het probleem dat zich nu voordoet, is dat de eigenaar van het omliggende landgoed het gevestigde recht van overpad zodanig interpreteert, dat wij als nieuwe eigenaars van het gesplitste perceel volgens hem alleen maar gebruik mogen maken van de ontsluiting van het aanpalende buurhuis, omdat dát volgens de landgoed eigenaar de “gebruikelijke toegang” was en we die dus moeten blijven gebruiken. Dat zou dus betekenen, dat we op de parkeerplaats van de buurman zouden moeten parkeren en dan dwars door zijn tuin heen moeten om bij ons huis te komen!
Mijn vraag: kan de landgoed eigenaar dit zo eisen, of is hij verplicht ons een nieuwe ontsluiting via een nieuwe plek toe te staan?
U stelt feitelijk dat splisting van het perceel moet leiden tot het vestigen van een tweede erfdienstbaarheid ? Dat is een kwalitatieve plicht die de verkoper zichzelf oplegt echter zal ik de akte moeten lezen om het te interpreteren.
Reactie van de vraagsteller
Dank voor uw flukse reactie. Zal u t gehele koopcontract besparen, maar in alle opeenvolgende koopcontracten vanaf 1964 komt de volgende passage over erfdienstbaarheid recht van overpad voor: "B. de erfdienstbaarheid inhoudende het recht van weg, dreef en voetpad om over de thans bestaande wegen, dreven en voetpaden, op de thans bestaande wijze, te komen van en te gaan naar:
a. de XXX-weg;
b. de XX-weg;
c. de X-weg;
in de meest uitgebreide zin, zullende deze erfdienstbaarheid, eveneens van kracht blijven ingeval van verdeling en/of verandering van de heersende erven, bedoeld in artikel 737 en 738 lid 2 Derde Boek van het Burgerlijk Wetboek, blijvende echter lid 2 van artikel 737 Derde Boek van het Burgerlijk Wetboek van volle kracht en waarde. Het onderhoud van die gedeelten van die wegen, welke tot het verkochte behoren, zal zijn ten laste van koper en diens rechtsopvolger(s) in de eigendom van het bij deze verkochte, terwijl het onderhoud van die gedeelten van die wegen, welke gelegen zijn op de aan verkoper verblijvende percelen casu quo perceelsgedeelten, ten laste zal zijn van verkoper en diens rechtsopvolger(s) in de eigendom."
Volgens mij is het duidelijk, dat hieruit ook kan worden opgemaakt, dat er voor de nieuwe situatie tav het afgesplitste perceel nog steeds recht van overpad bestaat. Nmm zou dat dan moeten via een nieuw te realiseren ontsluiting vanaf ons toekomstig eigen perceel. Eigenaar landgoed claimt, dat er alleen recht van overpad zou zijn via de oorspronkelijke ontsluiting toen t perceel nog een geheel was. Ergo, momenteel dus via parkeerplaats buren, dwars door hun tuin naar de prive weg behorend bij t landgoed, ipv direct vanaf mijn perceel naar de prive weg van de landgoedeigenaar (zou overigens ook de kortste en meest makkelijk te realiseren route zijn). Ik denk dat de gedachtengang van de landgoedeigenaar (dienend erf) niet klopt. Wat denkt u?
Ik probeer me nu voor te stellen of er een weg is ( een erfdienstbaarheid) die zich splitst in 3 delen naar buiten toe ? In dat geval is de verplichting opgenomen deze te behouden maar ik lees daar niet in dat er een tweede dient bij te komen. Van een buurweg is ook al geen sprake. Waarom denkt u niet aan het afdwingen van een noodweg artikel 5:57BW? Elk perceel heeft namelijk recht op uitweg naar de openbare weg tegenover een vooraf te betalen schadevergoeding.