Zakelijk, Arbeid, Schade
Particulier
De jurist zegt laat maar staan bij schade hieraan kunnen jullie een schade claim krijgen? Wij vinden dit vreselijk staan en zijn bang dat ze de beplanting aan die kant weg gaan halen. Kan dit allemaal zomaar zonder dat al definitief vaststaat van wie de grond is en wij het altijd als ons bezit hebben gezien?
Uit uw toelichting maak ik op dat de erfafscheiding al meer dan 70 jaar niet op de erfgrens staat. Dit betekent dat u en de vorige eigenaren van uw perceel in gedeelte van het perceel van de achterburen in gebruik hebben. Indien en voor zover dit gebruik van gedeelte van het perceel van de achterburen als bezit kan worden aangemerkt, in die zin dat u of de vorige eigenaren het hebben gebruikt als ware u eigenaar en u zogenaamde bezittershandelingen (onderhoud, bebouwing, beplanting, omheining) heeft verricht, dan kan u door een verloop van 20 jaar (voor 1.1.1992 gold een termijn van 30 jaar!) door bevrijdende verjaring van het perceel zijn geworden. Gezien de datum waarop de muur is geplaatst, is de verjaring vermoedelijk al voor 1992 voltooid. Om uw aanspraak op dit gedeelte van het perceel kenbaar te maken, kunt u de verjaring door de notaris in de openbare register van het Kadaster laten inschrijven. Als de achterburen het niet met deze aanspraak eens zijn, dan dienen zij zich tot de rechter te wenden. U kunt ook zelf naar de rechter gaan en vorderen dat de erfgrens wordt vastgesteld op de plaats waar de muur staat. Houd er rekening mee dat u in geval van een gerechtelijke procedure het recht van vrije advocaatkeuze hebt.
U hoeft de door de rechtsbijstandverzekeraar voorgedragen advocaat niet te accepteren en u kunt zelf een advocaat kiezen. De kosten van deze advocaat dient de verzekeraar ook te vergoeden. Als u het niets eens bent met het advies van de behandelend jurist van de rechtbijstandverzekeraar, dan kunt u ook altijd een second opinion aanvragen. Een advocaat naar u keuze kan de zaak en de haalbaarheid ervan dan opnieuw beoordelen. Als u nog vragen heeft of rechtsbijstand wilt, neem dan gerust vrijblijvend en kosteloos contact met mij op. Ik heb ruime ervaring met geschillen over de verjaring van grond.
Reactie van de vraagsteller
Hartelijk dank voor u snelle reactie en duidelijk antwoord. Ik heb nog wel een vraagje waarop ik hoop dat u mij daar antwoord op kunt geven.
Mogen wij nu nog de verjaring door een notaris in het openbare register van het Kadaster laten inschrijven, terwijl er al een geschil ( beide via rechtsbijstand) loopt tussen ons?
Deze week hebben onze achterburen zonder onze toestemming(wij waren niet thuis) een gazen hek in 'onze' tuin geplaatst op wat volgens de achterburen de erfscheiding zou moeten zijn. Verder zijn we bang dat ze daar ook onze beplanting etc weg gaan halen. Wij willen dit hek graag per direct verwijderen. Mag dit zonder dat wij hiervoor een schadeclaim of iets anders krijgen?
In antwoord op uw eerste vraag. U kan op grond van artikel 34 Kadasterwet de notaris verzoeken om de verjaring in te schrijven. Hij moet dan beoordelen of de verjaring daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Doorgaans wordt een dergelijk oordeel met rechtsgevolgen alleen door de rechter gegeven. De notaris heeft hiermee een bijzonder bevoegdheid gekregen. De notaris is bij de uitvoering van zijn werkzaamheden uiteraard gebonden aan zorgvuldigheidseisen.
Het verzoek zal volgens artikel 37 van de Kadasterwet eerst worden voorgelegd aan de achterburen. Die kunnen vervolgens aangeven of zij al dan niet akkoord zijn met inschrijving van de verjaring en de daaraan gekoppelde eigendomsoverdracht. Als zij niet akkoord gaat, wat wel in de lijn der verwachtingen ligt, volgt de beoordeling van de notaris of voldoende en overtuigend bewijs is overgelegd dat de verjaring daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Als de notaris volledig overtuigd is, kan hij beslissen de verjaring en eigendomsoverdracht ter inschrijving aan te bieden aan de bewaarder van de openbare registers. Deze zal de inschrijving verwerken, waarna de eigendomsovergang definitief is.
Als de wederpartij niet instemt en de notaris is niet volledig overtuigd van de verjaring dan kan hij de verjaring desalniettemin laten inschrijven in register D, het register voor voorlopige aanwijzingen. Het eigendom van de betwiste grond verandert dan niet. Met een vermelding in dat register is voor derden duidelijk dat een discussie over het eigendom speelt. Dat kan voorkomen dat er handelingen op of met de grond worden verricht die later zouden moeten worden teruggedraaid.
Als de bewaarder van het kadaster slechts het verzoek met de bedenkingen in register D inschrijft, dan kan u op grond van artikel 3:20 BW een kort geding starten om de verjaring alsnog definitief in te laten schrijven.
Als er inderdaad sprake is van verjaring, dan mochten de achterburen het gaas niet plaatsen en hiervoor zonder uw toestemming uw perceel betreden. Gezien dit standpunt kunt u het gazen hek weghalen. Schade zal hierdoor niet ontstaan. De achterburen kunnen via de rechter vorderen dat zij het gazen hekwerk op de kadastrale erfgrens mogen plaatsen, maar een gerechtelijke procedure volgt sowieso als u de notaris vraagt om de verjaring in te schrijven. Mocht het tot een procedure komen, dan ben ik graag bereid u hierin bij te staan.
Reactie van de vraagsteller
Al een tijd geleden heb ik vragen gesteld over verjaring m.b.t een betonnen erfafscheiding die er al rond 1942 staat. Daarop heeft u voor mij enkele vragen kunnen beantwoorden. Helaas hebben we nu alsnog van onze rechtsbijstand jurist te horen gekregen dat hij ons toch niet verder gaat bijstaan want afgelopen week is er een briefje binnengekomen van de tegenpartij. Deze hebben een briefje waarin de ex-vrouw ( rond de 80jaar) van onze vorige bewoner verklaard dat zij het stukje grond nooit als eigendom hebben beschouwd, dat de kinderen van de achterburen er speelden en dat de achter buurvrouw wel eens pruimen kwam plukken. Wij weten eigenlijk wel zeker dat dit briefje is voor getypt en daar precies de punten in genoemd worden om verjaring tegen te gaan. Ze heeft hier haar handtekening onder gezet maar wij vragen ons af of ze zelf deze kennis nog wel zou hebben. In 2013 hebben wij onze vorige eigenaar ( hij is nu niet meer in goede gezondheid) nog gesproken en hij verklaarde toen dat de schutting er al stond en nooit contact heeft gehad met de achter buurman over onderhoud van het stukje grond, hij had geen goede relatie met de achter buurman.. Bovendien was zijn ex-vrouw al enkele jaren bij hem weg. Toen wij het huis kochten liep er geen pad achter langs om op dit stukje grond te komen anders hadden wij hier zeker vragen over gesteld bij de makelaar. Het briefje is in onze ogen zo doorzichtig. Ik noem maar dat de kinderen op een stukje zwarte grond zouden spelen terwijl ze een gigantische tuin tot hun beschikking hadden. ze pal langs een gevaarlijke sloot zouden moeten om er te komen maar daar stond een gazen hek om stel dat de kinderen in de sloot zouden vallen. Pruimen plukken in onze tuin maar er was geen pruimen boom deze was hooguit te vinden bij onze naaste buren die een zelfde probleem hebben met de grond maar het zo willen laten (oudere leeftijd).
Het staat er misschien allemaal wat rommelig door emotie maar ik hoop dat u mij nog een keer wat advies wilt geven. Kunnen we nog wat doen, hebben we nog recht op een andere jurist?
.