Wonen, Buren
Particulier
Wij zijn al ongeveer zeven jaar lang een studentenhuis, wat al regelmatig van huurders is veranderd. Meestal gaat er elk jaar iemand uit en kiezen de bewoners die blijven wonen een nieuwe huurder. Dit jaar hetzelfde geval, maar opeens stuurt onze verhuurder (vastgoed bedrijf) ons door naar een heel nieuw bedrijf, wat zegt dat we foto's moeten sturen van de kamer en dat zij dan opzoek gaan naar een nieuwe huurder. We delen woonkamer, douche, wc en keuken dus we zitten er allemaal niet op te wachten dat er iemand inkomt die niet klikt met de rest van het huis. Ik heb al een beetje onze rechten proberen op te zoeken. En daar kwam het cooptatierecht uit. Dit recht is niet overeengekomen in de huurovereenkomsten, maar blijkt wel uit de bestendige gebruikelijke gedragslijn. Verder krijgen we maar geen contact met Cosby, ze nemen de telefoon niet op of zeggen terug te bellen maar doen dat vervolgens niet. Wat kunnen wij het beste doen?
Met vriendelijke groet
Wonen in een studentenhuis met gemeenschappelijke ruimtes betekent niet dat er automatisch coöptatierecht is. Het coöptatierecht moet zijn overeengekomen met de verhuurder, maar kan ook op grond van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid door de jaren heen zijn ontstaan (“bestendig gebruikelijke gedragslijn”). Als er geen coöptatiebeding is opgenomen in de huurovereenkomst, dan kan uit de praktijk toch blijken dat dit is overeengekomen. Het is verstandig om dat goed uit te laten zoeken.
Coöptatierecht bij verkoop
De (rechts)vraag die speelt is of het coöptatierecht op grond van artikel 7:226 lid 3 BW mee over is gegaan op deze nieuwe eigenaar-verhuurder. De Hoge Raad heeft zich hierover nog niet uitgesproken De lagere rechtspraak is verdeeld en de uitkomst van deze zaak is dus onzeker. Wel zijn er naar mijn mening voldoende aanknopingspunten om te veronderstellen dat het coöptatierecht een wezenlijk onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst en aldus ‘onmiddellijk verband houdt met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie’ zodat het coöptatierecht bij verkoop mee overgaat op de nieuwe verhuurder-eigenaar. Slechts wanneer de nieuwe verhuurder een zwaarwegend belang heeft, zou hij dit coöptatierecht eenzijdig kunnen wijzigen.
Conclusie
Ook wanneer het coöptatierecht niet expliciet in de huurovereenkomst is opgenomen, kan er onder omstandigheden toch een beroep op worden gedaan.
Heb je nog vragen? Stel ze gerust.