Wonen, Buren
Particulier
Mijn zoon heeft voor het aankopen van een huis onvolledig en verkeerd advies gekregen van zijn hypotheekadviseur.
De hypotheekadviseur heeft uitgerekend dat zijn maximale hypotheek 108000 euro is en dat hij daarnaast gebruik kon maken van een starters lening/hypotheek van de gemeente met een maximum van 35000 euro.
Mijn zoon had een huis op het oog waar vroeger een buurt winkel in had gezeten met een vraagprijs van 125000 euro.
De adviseur die bekend was met het huis omdat hij zelf in deze buurt had gewoond had een berekening gemaakt met de maandlasten en de kosten koper. De vorige bewoner heeft de woning geheel kaal gestript ook de keuken en badruimte hij wilde het huis aanvankelijk renoveren. Het eerste bod werd afgewezen maar uiteindelijk werd een hoger bod van 137500 euro geaccepteerd.
De aanvraag van de starters lening / hypotheek werd door de gemeente afgewezen omdat de starterslening niet meer dan 20 % van de aankoopkosten mag bedragen. Mijn zoon was hier niet van op de hoogte.
Dus hij had maximaal tot 135000 kunnen bieden zonder extra eigen geld in te brengen naast de kosten koper.
Daarnaast werd door de hypotheek verstrekker een bouwdepot geeist.
Twee werk dagen ( op donderdag avond) voor het passeren bij de notaris kreeg mijn zoon de nota van de notaris deze bleek 2800 euro hoger dan de berekening van de adviseur.
De adviseur had geen rekening gehouden met het feit dat de begane grond een bedrijfsruimte is waarvoor niet 2 % maar 6 % overdrachtsbelasting voor gerekend word terwijl hij notabene het pand kende.
Al met al moet mijn zoon 20000 euro inbrengen waarvan 5500 euro bouwdepot welke hij voor moet schieten ipv de in eerste instantie uitgerekende 10000 euro.
Bij de overdracht bij de notaris heeft mijn zoon verzocht om het bedrag aan advies kosten (2950 euro) in te houden.
Over een week heeft mijn zoon een gesprek met de hypotheek adviseur nu wil hij graag weten waar hij recht op heeft.
Graag hoor ik van u met vriendelijke groet,
De hypotheekadviseur dient op grond van zijn zorgplicht te voldoen aan zijn adviesplicht nadat hij heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht naar inkomen en vermogen van uw zoon, c.q. de betaalbaarheid van de hypotheek. Als uw zoon hem alle stukken heeft overhandigd en het voor de adviseur bekend zou zijn dat het om een bedrijfsruimte zou gaan, dan schendt hij hiermee zijn zorgplicht. Immers om een goed en gedegen advies te geven dienen alle feiten bekend te zijn. Dit geldt ook voor de starterslening. De adviseur is op grond van deze informatie aansprakelijk te stellen, tenzij er enig verwijt van uw zoon te maken is zoals het niet compleet verstrekken van gegevens. Komt u er samen (nog) niet uit en ontstaat er een juridisch geschil, neemt u dan desgewenst contact met mij op voor overleg. Klikt u op de direct-contact knop naast dit antwoord onder mijn naam.
Reactie van de vraagsteller
Hartelijk dank voor uw advies.
Vandaag heeft hypotheek adviseur een mail gestuurd waarin hij stelt dat :
“ in het voorlopig koopcontract de woning conform artikel 1 is verkocht als woning en verdere aanhorigheden, in artikel 6.3 staat verder dat het je het ook als woonhuis geleverd gaat worden.
Voor jou en mij aanleiding om uit te gaan van de gebruikelijke 2% overdrachtsbelasting en niet zoals nu pas bleek gedeeltelijk van 6% waardoor jij nu € 2.000 ongeveer extra moest betalen voor de woning.
Als dit op geen enkele manier met jou gecommuniceerd is door de verkoopmakelaar en of de verkoper, dan is men op dat gebied in gebreke gebleven en zullen ze dat verschil moeten compenseren, want er is jou niet geleverd wat afgesproken is” .
Er is tijdens het tekenen van het voorlopig koopcontract wel door de verkoopmakelaar gewezen dat er sprake is van een bedrijfsmatig gedeelte waarover 6 % overdrachtsbelasting en een woongedeelte waarover 2 % overdrachtsbelasting wordt geheven. Dit staat niet vermeld in het voorlopige koopcontract maar wordt wel aangegeven in de aanvullende stukken koopovereenkomst ( akte van levering) welke ook aangeleverd zijn aan de hypotheekadviseur.
In hoeverre zijn de makelaar en hypotheekadviseur aansprakelijk en in hoeverre valt mijn zoon iets te verwijten ?
Als de stukken zijn aangeleverd aan de adviseur dan dient hij daar rekening mee te houden in zijn berekening. Dit heeft hij waarschijnlijk nagelaten met alle gevolgen van dien. Immers, hij zal op basis van de stukken moeten nagaan of en zo ja hoe hoog de hypotheek mag zijn voor uw zoon. De adviseur is hiervoor aldus aansprakelijk te houden.
De makelaar valt minder te verwijten omdat hij mededeling heeft gedaan over het bedrijfsmatig gedeelte en uw zoon daar verder onderzoek naar had kunnen (laten) doen.
Reactie van de vraagsteller
Hartelijk dank voor uw advies.
Vandaag heeft hypotheek adviseur een mail gestuurd waarin hij stelt dat :
“ in het voorlopig koopcontract de woning conform artikel 1 is verkocht als woning en verdere aanhorigheden, in artikel 6.3 staat verder dat het je het ook als woonhuis geleverd gaat worden.
Voor jou en mij aanleiding om uit te gaan van de gebruikelijke 2% overdrachtsbelasting en niet zoals nu pas bleek gedeeltelijk van 6% waardoor jij nu € 2.000 ongeveer extra moest betalen voor de woning.
Als dit op geen enkele manier met jou gecommuniceerd is door de verkoopmakelaar en of de verkoper, dan is men op dat gebied in gebreke gebleven en zullen ze dat verschil moeten compenseren, want er is jou niet geleverd wat afgesproken is” .
Er is tijdens het tekenen van het voorlopig koopcontract wel door de verkoopmakelaar gewezen dat er sprake is van een bedrijfsmatig gedeelte waarover 6 % overdrachtsbelasting en een woongedeelte waarover 2 % overdrachtsbelasting wordt geheven. Dit staat niet vermeld in het voorlopige koopcontract maar wordt wel aangegeven in de aanvullende stukken koopovereenkomst ( akte van levering) welke ook aangeleverd zijn aan de hypotheekadviseur.
In hoeverre zijn de makelaar en hypotheekadviseur aansprakelijk en in hoeverre valt mijn zoon iets te verwijten ?
Reactie van de vraagsteller
Hartelijk dank voor uw advies.