Huurproblemen? Gratis juridisch advies

Vraagsteller

Ik huur al heel lang een (losse) garagebox en berging van een woningbouwcorporatie. (geen woning dus). De woningbouwcorporatie is nu van mening dat ik deze niet meer zelf gebruik aangezien ik al jaren in andere stad woon. Nu heb ik een brief ontvangen waarin staat dat ik de boel moet ontruimen. Ik heb gevonden dat het hier gaat om een 230a-huurovereenkomst. Deze kan eindigen door opzegging of door een door de verhuurder gevorderde ontbinding bij de rechter (wegens niet-nakoming van mijn verplichtingen). Het gekke is dat verhuurder géén van beide doet in de brief. Er wordt alleen gezegd dat ik moet ontruimen. Wat moet ik nu doen? Als ik ze bel en ze dat vertel, zien ze misschien hun fout en zeggen ze alsnog op. Mogen ze eigenlijk wel nog opzeggen? Uit hun stelling blijkt zonneklaar dat ze van oordeel zijn dat er sprake is van niet-nakoming van huurdersverplichtingen. Op die grond ontbinden moet de verhuurder vorderen bij de rechter. Van die regel kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken (230a lid 9). Het zou mijns inziens een omzeiling van die regel opleveren als men alsnog gewoon gebruik zou kunnen maken van simpelweg opzeggen.

Vraagsteller

Oh, de regel dat de verhuurder voor ontbinding wegens niet-nakoming van huurdersverplichtingen naar de rechter moet, staat in artikel 7:231 lid 1.

Jurist

Dit soort huurcontracten geven maar weinig bescherming als een van de voorwaarden wegvalt ( dat zal zijn dat u bewoner bent van een van de bijbehorende woningen. Of het wegvallen van deze voorwaarde aanleiding geeft tot directe opzegging of ontbinding ( via de rechter) weet ik niet want dan zou ik het huurcontract moeten doornemen. In ieder geval mag u wel de rechter verzoeken de ontruimingsdatum te verlengen.

Vraagsteller

Geachte mevrouw Ferwerda, Bij het verlaten van de woning is afgesproken dat ik de berging en garagebox mocht blijven huren. Dat doe ik al ruim 20 jaar. De gebruikelijke voorwaarde dat de huurder tevens een woning moet huren geldt volgens mij voor mij niet. Hierdoor is er mijns inziens sprake van een doodnormale 230a bedrijfsruimte. Hiervoor geldt zo te lezen nauwelijks huurbescherming. Zo te lezen zijn er 2 routes waarbij de huurovereenkomst eindigt. Enerzijds kan de verhuurder opzeggen. In dat geval kan de huurder ontruimingsbescherming inroepen. In artikel 230a lid 1 staat letterlijk dat het verzoek tot ontruimingsbescherming pas kan worden gedaan 'na het einde van de huurovereenkomst'. Indien de verhuurder niet opzegt, eindigt de huurovereenkomst echter niet. In de brief zegt de woningbouwcorporatie niet op, maar schrijft enkel dat ik de boel moet ontruimen. Ik vermoed dat de verhuurder een andere route gaat volgen. Deze staat in artikel 7:231 lid 1 en leest: 'Ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak alsmede een woonwagen in de zin van artikel 235 en een standplaats in de zin van artikel 236 op de grond dat de huurder tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen, kan slechts geschieden door de rechter, behoudens in het geval van lid 2 en van artikel 210. ' Ik stel hier mijn vraag omdat ik bang ben dat de verhuurder wellicht 'denkt' dat hij netjes heeft opgezegd en voorts (na de gestelde datum dat ik ontruimd zou moeten hebben) zelfstandig het gehuurde gaat leeghalen. Dan mag ik gaan aantonen wat mijn schade is en dergelijke. Ik denk dat er voor mij niks anders opzit dan contact op te nemen met de woningbouwcorporatie om duidelijk te krijgen welke route ze volgen.

Jurist

nee dat mag niet zomaar , maar omdat dit een 230 a verhuur betreft is opzeggen gewoon het makkelijkste en zal een rechter de wat wazige brief wel een opzeggingsbrief begrijpen. Als verhuurder wil ontbinden, de moeilijke weg dus, zal verhuurder moeten bewijzen dat u bent tekort geschoten in uw huurders- verplichtingen. Ondanks een bewijsbare toezegging dat u mag blijven huren is de huur opzegbaar met inachtneming van een maand.

Vraagsteller

Goed punt. Er bestaat inderdaad óók nog eens de mogelijkheid dat de rechter 'begrijpt' dat er is opgezegd. Als ik nu 'voor de zekerheid' bij de woningbouwcorporatie aangeef een beroep te doen op ontruimingsbescherming, zal de rechter in een eventuele procedure waarschijnlijk nóg meer geneigd zijn aan te nemen dat er is opgezegd, juist doordát ik een beroep doe op ontruimingsbescherming. Dan krijg je van die rechtsoverwegingen a la 'kennelijk heeft de huurder de brief opgevat als een opzegging'. Heel vervelend dit. Ik had liever gezien dat een woningbouwcorporatie (grote professionele partij welke geacht wordt rechtskennis in huis te hebben) in een zaak jegens een natuurlijk persoon (en juridische leek) juist wordt afgestraft op dit soort vormfouten.

Vraagsteller

Oeps, ik probeerde mijn vorige reactie te wijzigen, maar kennelijk was de aanpas-tijd om.

Jurist

Die ontruimingsbescherming levert u niet op dat u kan blijven huren, het is alleen een recht van uitstel. Bovendien heeft niet iedere huurder van 230a objecten recht op ruim uitstel. Als u meer tijd nodig heeft doet u er beter aan dit te bespreken met verhuurder of de rechter te verzoeken om uitstel . Doet u dat dan voor de datum van ontruiming. Het zal wel een ontruimingsaanzegging zijn maar ik denk dat verhuurder het gewoon zo probeert en hoopt dat u ontruimt. Probeert u toch eerst duidelijkheid te verkrijgen over de achterliggende reden.

Vraagsteller

Even een goeie tip over het gebruikte jargon. De zinsnede 'Tevens wordt u per [datum] de ontruiming aangezegd' deed mij vermoeden dat als ik niet zou hebben ontruimd, de verhuurder dat zou (laten) doen ZONDER TUSSENKOMST VAN DE RECHTER. Dat is dus niet het geval. Het 'aanzeggen van de ontruiming' houdt ENKEL in dat de huurder als het ware verzocht/aangemaand wordt om het gehuurde te ontruimen. Doet de huurder dit niet, dan moet de verhuurder LANGS DE RECHTER om de ontruiming gedaan te krijgen.