Wonen, Buren
Particulier
------
Koper heeft in beginsel het recht deze overeenkomst uiterlijk op 8 mei 2015 te ontbinden indien uit het bouwkundig rapport dat in opdracht van de koper door Vereniging Eigen Huis zal worden opgesteld een totaalbedrag van direct noodzakelijk herstel is opgenomen boven € 5.000,-.
Partijen komen uitdrukkelijk overeen dat koper slechts met succes een beroep kan doen op de ontbindende voorwaarde indien is voldaan aan de volgende cumulatieve voorwaarden:
A) Verkoper wenst koper niet te compenseren voor de meerkosten boven de € 5.000,- op zodanige wijze dat deze meerkosten in mindering komen op de overeengekomen (ver)koopprijs;
B) Verkoper wenst koper niet te compenseren voor de meerkosten boven € 5.000,- op zodanige wijze dat verkoper het herstel op basis van een open offerte in opdracht geeft aan derden en voor eigen rekening laat uitvoeren onder aftrek van een bedrag van € 5.000,- en uitvoering daarvan plaatsvindt vóór de juridische levering.
Het verzoek van kopers als hiervoor sub a of b bedoeld dient vóór 8 mei 2015 te worden gericht aan *verkopende makelaar* onder verwijzing naar het keuringsrapport dat tevens dient te worden bijgevoegd.
Alle in het artikel 20.1 genoemde bedragen inclusief btw.
---
Nu blijkt uit het bouwtechnisch rapport dat de kosten hoger zijn dan € 5.000,-, namelijk € 6.925,-.
Maar er zijn veel PM posten opgenomen onder directe kosten. En er zijn aardig wat onderzoeken nodig van specialisten om verdere maatregelen en kosten in te kunnen schatten. Wij nemen aan deze kosten boven op de directe kosten gerekend mogen worden. Ook hebben we meer tijd nodig dan de genoemde 8 mei om verdere onderzoeken te doen. We willen nu eigelijk of de PM kosten vergoed krijgen door verkoper of dat de verkoper besluit te ontbinden. Graag horen wij hoe sterk we juridisch staan.
Onderdelen waarbij pro memorie is (en waar installateur/loodgieter/elektriciën etc. onderzoek naar moet doen):
- aarding van toestellen
- elektrische installatie algemeen (keuring en waar nodig verbetering)
- verwarmings- warmwaterinstallatie algemeen
- vloerverwarming
- waterleidingen
- gasleidingen
- metselwerk
- dak pannen
Onderdelen waarbij specialistisch onderzoek gewenst is (en waar weer PM kosten uit komen):
- plafonds
- dragende wanden (optrekkend vocht in kelder, natte muur in kelder en voorgevel erker)
- kapconstructie
Ik raad u aan om nog voor 8 mei a.s. door een expert in ieder geval te laten bevestigen dat de herstelwerkzaamheden (boven 5.000 euro) direct noodzakelijk zijn. Vervolgens dient dit (aanvullende) oordeel schriftelijk aan (de makelaar van) de verkoper te worden bevestigd, ook voor 8 mei. Het is kort dag maar in mijn ogen wel noodzakelijk (en mogelijk) om uw rechten veilig te stellen, tenzij de verkoper bereid zou zijn om uitstel te verlenen maar dat is te betwijfelen. U moet willen voorkomen dat u na 8 mei nog een discussie krijgt over de interpretatie van de bedoeling van partijen bij de gemaakte afspraken. Overigens kunnen de expertisekosten volgens de letter van uw contract moeilijk als herstelkosten worden aangemerkt. Het is wel verstandig dat u het gehele contract aan een jurist voorlegt
Aankomende maandag en dinsdag (mijn kantoor is met bevrijdingsdag open) kan ik tijd voor u vrijmaken om u bij te staan, waaronder het opstellen van de brief aan de expert en aan (de makelaar) van de verkoper. U kunt contact met mij opnemen.
Reactie van de vraagsteller
Dank voor uw snelle reactie.
Wat ik nog graag zou willen weten:
De PM posten van de (expertise) onderzoeken staan onder direct noodzakelijk in het bouwtechnisch rapport. Waarom zouden deze dan moeilijk volgens de letter van ons contract moeilijk als herstelkosten zijn aan te merken?
Volgens Vereniging Eigen Huis zouden deze PM meegenomen moeten worden in de direct noodzakelijke kosten.
Ik ga inderdaad zo snel mogelijk erkende experts er naar laten kijken voor 8 mei.
Maar ik kan niet 1 expert laten kijken, er zijn veel meer experts nodig. En wanneer zijn deze oordelen rechtsgeldig?
Alvast bedankt
De kosten van de expertise en de kosten van herstel moeten worden onderscheiden. Begrijp ik het goed dat de PM posten enkel betrekking hebben op herstel? In dat geval zullen zij als 'direct noodzakelijk' kunnen worden aangemerkt. Voor een sluitend antwoord zou ik het rapport en de overeenkomst moeten beoordelen. Een door u ingeschakelde expert zal in beginsel als partijdeskundige worden beschouwd. Ook is het mogelijk dat partijen gezamenlijk een expert inschakelen, maar ik vraag mij af of de verkoper dat zou willen. Ook hiervoor is het van belang de overeenkomst (en eventuele reeds gevoerde correspondentie) te beoordelen. Ik stel voor overleg te plegen. Zo te lezen is het (financieel) belang er ook naar dat u van juridisch advies wordt voorzien. Bent u maandag beschikbaar?
Reactie van de vraagsteller
Vandaag is er door een erkend bedrijf de installatie doorgenomen (gas, water, elektra, cv) Ook deze expert zei dat het om een renovatie woning ging. Zo moet er waarschijnlijk een nieuwe drinkwatersysteem aangelegd worden. Daar waren wij niet van op de hoogte toen wij de woning kochten. Het energie label C, trek ik ook ernstig in twijfel nu. Er is eigelijk ook geen goede werkende centrale verwarming, want de convectoren moeten verwijderd worden nu blijkt deze niet zo gebruikt mogen worden doordat deze niet geaard zijn. Er is een behoorlijke waterslag, die niet genoemd is, maar wel degelijk bekend is geweest omdat ze een waterslag demper hebben aangesloten. Volgens mij had de makelaar dit bijvoorbeeld moeten melden (meldingsplicht). En kan ik ook basis van verborgen gebreken dus ontbinden?
Aan ons is alles gelegen om van deze woning af te komen, nu blijkt dat er ontzettend veel dingen niet goed zijn.
Ik laat nog meerdere PM posten onderzoeken en wacht nog even de rapporten van de experts af en kijk wat daar uit komt. Mijn verzoek om de termijn te verplaatsen heeft de verkopend makelaar voorals nog afgewezen.
Ik vraag me af of ik op basis van bovenstaande al van kan ontbinden.
Volgens mij heb ik veel munitie om er voor te zorgen dat ze gaan ontbinden of dat ik al grond van bovenstaande kan ontbinden. Maar wellicht dat ik morgen contact met u opneem om u morgen de stukken toe te sturen en de correspondentie tussen ons en verkopende makelaar.