Aansprakelijkheid Woningbouw: Ontdek uw rechten

Vraagsteller

Ik heb in 2005 mijn woning gekocht van woningcorporatie Voor mij werd deze woning verhuurd aan een echtpaar. Onlangs heb ik mijn voortuin aangepakt en bij het verwijderen van beplanting (destijds standaard door woningbouw geplant bij huurwoningen) zijn gaten in de voorgevel zichtbaar geworden. Ik wist niet waarom deze daar zaten, maar een wernemer van een bedrijf heeft mij erop attent gemaakt dat dit te maken heeft met isolatie van de gevel en dat deze gaten weer dicht gesmeerd hadden moeten worden. Dit is dus onderhoud geweest van de woningbouw, maar er is nagelaten om dit weer aan te smeren. ik heb gisteren (05-02-14) hierover gebeld met de woningbouw, maar zij zeggen dat het te lang geleden is en ze gaan er niets meer aan doen. Ik heb de wonig gekocht zoals hij was, is hun argument. Ik heb er nog wel tegen ingebracht dat ik een geisoleerde woning heb gekocht en dart mij niet is gewezen op de gaten die verborgen zaten achter een struik. Kan ik de woning bouwverenigin/stichting alsnog aansprakelijk stellen voor de schade? Gaten in de muur, maar ook hogere energierekening door extra tocht? Wat ik eigenlijk wil is dat ze de gaten voor eigen rekening dicht maken. Binnekort wordt er een inspectie uitgevoerd voor de huurwoningen. Mijn buren huren nog en bij hun is dezelfde situatie. dat zal ook aangepakt moeten worden. Graag hoor ik van u of aanschrijven zin heeft.

Jurist

Dat heeft geen zin zoals u de kwestie omschrijft. Dit is kort gezegd geen verborgen gebrek dat een normaal gebruik van de woning in de weg staat. En de schade, zeker qua hogere stookkosten, zal verwaarloosbaar zijn als die al aangetoond kan worden.

Jurist

Dag, als uw buren hetzelfde probleem hebben is er constructiefout gemaakt en aan u een huis geleverd met een gebrek, in dat opzicht ben ik het niet helemaal eens met bovenstaand antwoord. Ik denk dat het de moeite waard is te onderzoeken hoeveel schade u hebt geleden en ook of zinvol is de verkoper hierop aan te spreken. In die zin is elke toenadering van de verkoper er een en zal u niet weten of hij hiertoe geneigd is als u niet op uw beurt hebt geprobeerd uw schade aan te tonen en hem daarvoor aansprakelijk te stellen.

Jurist

Gezien bovenstaande reactie merk ik het volgende op zodat u beter weet waarom het geen zin zal hebben naar alle waarschijnlijkheid. Verborgen gebreken zijn gebreken die pas na de levering aan het licht komen. Bepalend is dan eerst wat in de koopovereenkomst tussen koper en verkoper werd overeengekomen. Als er een garantiebepaling in de overeenkomst is opgenomen, is de verkoper aansprakelijk voor alle verborgen gebreken, mits daarvan gezegd kan worden dat deze het normale gebruik als woonhuis in de weg staan. Indien er geen garantiebepaling is opgenomen in de koopovereenkomst, geldt nog wel de conformiteitsgarantie van artikel 7:17 BW. Op grond daarvan moet de woning aan de overeenkomst beantwoorden: indien de zaak niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn beantwoordt hij niet aan de overeenkomst. Een koper mag verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. Verder kan er een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst zijn opgenomen die de rechten van de koper beperkt. De verkoper van een woning is verplicht gebreken aan de woning te melden die het normaal gebruik van de woning in de weg staan, zodat de koper met de gebreken rekening kan houden bij het nemen van zijn koopbeslissing. Dit wordt de mededelingsverplichting van de verkoper genoemd. Daartegenover staat de onderzoeksplicht van de koper. De koper is immers ook verplicht zich actief op de hoogte te stellen van de staat van de woning. Te denken valt bijvoorbeeld aan het inschakelen van een deskundige inzake het opstellen van een bouwkundig rapport. Daarom dient ook bepaald te worden of de koper heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht. Immers, indien de koper het verborgen gebrek had kunnen opmerken bij de bezichtiging van de woning, is er geen sprake meer van een verborgen gebrek. Indien een verborgen gebrek aanwezig is (zie de eisen hierboven), kan de koper de verkoper op grond van artikel 7:17 BW aansprakelijk stellen voor de kosten die deze moet maken om de verborgen gebreken te verhelpen. De verkoper is voor deze kosten aansprakelijk indien vaststaat dat hij op de hoogte was of behoorde te zijn en de koper vervolgens niet heeft ingelicht over het bestaan hiervan. Bovendien is de verkoper slechts aansprakelijk indien het verborgen gebrek een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Verder moet melding bij de wederpartij tijdig geschieden. In de rechtspraak gaat men uit van maximaal twee maanden na ontdekking.

Jurist

Als ik het goed begrijp dan gaat het om gaten die geboord zijn in de muur van een woning om isolatie aan te brengen. Ik ga er van uit dat het relatief kleine gaten zijn en de kosten van reparatie dus erg laag zijn. Alleen daarom al is het volgens mij zinloos om kosten voor juridische bijstand te maken. Daarnaast heeft mevrouw Doomernik juridisch volledig juist aangegeven wat uw positie is en de kan van slagen is daarom ook heel erg klein al u al doorgaat. Als u juridische hulp inschakelt is de enige winnaar waarschijnlijk de advocaat of jurist die op uw kosten de zaak verder gaat behandelen.