Huurproblemen oplossen: juridisch advies

Vraagsteller

Dear Sirs, My apologies for writing in English, I hope this will not be a problem. I have signed a 2 year rental contract with a private owner on 2 August 2013. The landlord promised me (and even the previous tenant who rented the flat for 10 years) to put double glazing throughout and to finish up the kitchen walls. After nearly a year, nothing has happened. He finally told me that he didn't have the money to put the double glazing. On top of that, the boiler is defficient. I have serious concerns about it because it goes with a bang every time it starts off and it doesn't work properly: we are out of warm water every other day and need to reset it all over again. I want out of this flat, I am fed up of paying 1200 euros for this. Please help? Thank you!

Jurist

In English: You can contact me directly for information. In case you read Dutch I will also answer in Dutch.

Jurist

Bij dergelijke gebreken moet u eerst contact opnemen met de verhuurder - niet de makelaar, tenzij deze formeel de beheerder is - via een zogeheten gebrekenbrief (per aangetekende post) met sommatie om het gebrek binnen 14/30 dagen (afhankelijk van het soort gebrek en de spoedeisendheid) te verhelpen. Werkt dat niet, dan kunt u afhankelijk van uw situatie de verhuurder op verschillende manieren toch in beweging krijgen, waaronder (een deel van) de huur opschorten (maar pas na schriftelijke aankondiging, dus neem dit mee in de gebrekenbrief): - Zelf het onderhoud of de reparaties uitvoeren - Betaling (van een deel) van de huur uitstellen - Klacht indienen bij gemeente - naar de huurcommissie (alleen in geval van niet-geliberaliseerde huur) - Procedure starten bij de rechter U kunt zonder rechterlijke machtiging het onderhoud of de reparaties zelf (laten) uitvoeren op kosten van de verhuurder. U vordert dan de gemaakte kosten terug van uw verhuurder of - als deze niet betaalt - verrekent u deze met de huurprijs. De kosten moeten wel redelijk zijn. U loopt hierbij wel het risico dat u door de verhuurder wordt aangesproken voor wanprestatie. U kunt het betalen van de huur uitstellen tot de verhuurder aan zijn verplichtingen heeft voldaan. Dit kunt u doen zonder tussenkomst van rechter, advocaat, Huurcommissie of gemeente. Hierbij stuurt u de verhuurder een brief waarin u zich beroept op artikel 6:52 of 6:262 (opschortingsbevoegdheid) van het Burgerlijk Wetboek. Als de verhuurder de onderhoudswerkzaamheden of reparaties heeft uitgevoerd, moet u met terugwerkende kracht de opgeschorte huur betalen. U kunt in sommige gevallen bij uw gemeente een klacht indienen over achterstallig onderhoud/onvoldoende brandveiligheid. Op grond van de Woningwet kunnen Burgemeester en Wethouders dan de verhuurder een brief (de gemeentelijke aanschrijving) sturen waarin ze hem oproepen de woning te repareren. Doet de verhuurder dat niet, dan kan de gemeente de werkzaamheden laten verrichten. De kosten zijn dan voor de verhuurder. Voor meer informatie over deze aanpak kunt u terecht bij de dienst Bouw- en Woningtoezicht (of Bouwen en Wonen) van uw gemeente. U kunt (alleen in geval van niet-geliberaliseerde huur) aan de huurcommissie verzoeken om huurverlaging wegens deze gebreken (niet met terugwerkende kracht) tot het moment dat deze verholpen zijn. U kunt een procedure bij de rechter beginnen om de verhuurder te verplichten uw woning te repareren. Doet de verhuurder dit niet, dan legt de rechter de verhuurder een dwangsom op. U kunt de rechter ook binnen 6 maanden na het versturen van de gebrekenbrief aan de verhuurder vragen de huurovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden. U betaalt dan minder of geen huur meer tot het onderhoud is uitgevoerd. Ook kunt u (met terugwerkende kracht) recht hebben op huurvermindering / schadevergoeding. De wet bepaalt dit in de artikelen 7:207 en 7:208 BW: 7:207 lid 1. De huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. 7:208. Onverminderd de gevolgen van niet-nakoming van de verplichting van artikel 206 is de verhuurder tot vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade verplicht, indien het gebrek na het aangaan van de huurovereenkomst is ontstaan en aan hem is toe te rekenen, alsmede indien het gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst aanwezig was en de verhuurder het toen kende of had behoren te kennen, of toen aan de huurder heeft te kennen gegeven dat de zaak het gebrek niet had. Als u er niet uitkomt kunt u een jurist inschakelen. Huurrecht is mijn specialisatie en ik help u hier graag bij. Neem gerust vrijblijvend contact met me op.