Kosten badkamer renovatie verhalen? Ontvang gratis advies!

Vraagsteller

We hebben anderhalf jaar geleden onze huidige, op het oog goed in orde lijkende, woning gekocht. Naar nu blijkt is er een lekkage in de badkamer, waarschijnlijk door slecht installatiewerk. Badkamer is 4 jr geleden door vorige bewoner zelf geïnstalleerd. Kunnen wij op één of andere manier de kosten voor renovatie van de badkamer verhalen? De verzekering dekt de schade niet.

Jurist

Dat zou kunnen, mede afhankelijk van wat u kunt bewijzen. Maar ik kan u nu alleen in het algemeen informeren omdat ik aantal aspecten niet ken. Verborgen gebreken zijn gebreken die pas na de levering aan het licht komen. Bepalend is dan eerst wat in de koopovereenkomst tussen koper en verkoper werd overeengekomen. Als er een garantiebepaling in de overeenkomst is opgenomen, is de verkoper aansprakelijk voor alle verborgen gebreken, mits daarvan gezegd kan worden dat deze het normale gebruik als woonhuis in de weg staan. Indien er geen garantiebepaling is opgenomen in de koopovereenkomst, geldt nog wel de conformiteitsgarantie van artikel 7:17 BW. Op grond daarvan moet de woning aan de overeenkomst beantwoorden: indien de zaak niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn beantwoordt hij niet aan de overeenkomst. Een koper mag verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. Verder kan er een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst zijn opgenomen die de rechten van de koper beperkt. De verkoper van een woning is verplicht gebreken aan de woning te melden die het normaal gebruik van de woning in de weg staan, zodat de koper met de gebreken rekening kan houden bij het nemen van zijn koopbeslissing. Dit wordt de mededelingsverplichting van de verkoper genoemd. Daartegenover staat de onderzoeksplicht van de koper. De koper is immers ook verplicht zich actief op de hoogte te stellen van de staat van de woning. Te denken valt bijvoorbeeld aan het inschakelen van een deskundige inzake het opstellen van een bouwkundig rapport. Daarom dient ook bepaald te worden of de koper heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht. Immers, indien de koper het verborgen gebrek had kunnen opmerken bij de bezichtiging van de woning, is er geen sprake meer van een verborgen gebrek. Indien een verborgen gebrek aanwezig is (zie de eisen hierboven), kan de koper de verkoper op grond van artikel 7:17 BW aansprakelijk stellen voor de kosten die deze moet maken om de verborgen gebreken te verhelpen. De verkoper is voor deze kosten aansprakelijk indien vaststaat dat hij op de hoogte was of behoorde te zijn en de koper vervolgens niet heeft ingelicht over het bestaan hiervan. Bovendien is de verkoper slechts aansprakelijk indien het verborgen gebrek een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Verder moet melding bij de wederpartij tijdig geschieden. In de rechtspraak gaat men uit van maximaal twee maanden na ontdekking. Dit is mijn specialisatie en ik help u hier graag bij. Neem gerust vrijblijvend contact met me op.

Jurist

U kunt de verkoper slechts aanspreken als u de oorzaak van de lekkage hebt achterhaald. Als dat ligt aan een foute constructie, kunt u de verkoper aanspreken als u kunt aantonen dat de verkoper daar zelf verantwoordelijk voor is. Als de verkoper part noch deel heeft aan het ontstaan van de schade, kan hij toch aansprakelijk zijn en wel als de lekkage zo erg is dat u de woning eigenlijk niet normaal kunt gebruiken. De hoofdregel bij het gebruik van een NVM-koopakte (ik veronderstel dat dat model voor de koopakte is gebruikt) is namelijk dat u zelf verantwoordelijk bent voor alle gebreken (artikel 5.1). De verkoper is echter verplicht het normaal gebruik van de woning te garanderen (artikel 5.3).

Jurist

Dank voor uw vraag. In de model NVM Koopovereenkomst is standaard opgenomen dat verkoper garandeert dat de de woning geen gebreken heeft die een normaal gebruik van de woning in de staan. Meer specifiek is de verkoper aansprakelijk voor gebreken die ten tijde van de koop al bestonden, een normaal gebruik van de woning in de weg staan en voor de koper niet kenbaar waren of bij de onderzoek hadden kunnen worden ontdekt. Het moet dus gaan om een ernstig verborgen gebrek dat maakt dat de woning, in casu de badkamer niet normaal kan worden gebruikt. Als in het onderhavige geval aan deze voorwaarden wordt voldaan, kan de verkoper aansprakelijk worden gesteld voor de gebreken. Het wel zaak om de gebreken tijdig na ontdekking aan verkoper te melden en zodra precies bekend is wat er mis is, de verkoper te sommeren om de gebreken te verhelpen, bij gebreke waarvan u dat zelf kunt doen en de kosten op de verkoper kan verhalen. Bij ernstige gebreken kan de koopovereenkomst zelfs (gedeeltelijk) worden ontbonden.