Terugkoopgarantie en Juridisch Advies

Vraagsteller

Terugkoopgarantie Ik heb een woning met terugkoopgarantie type MVE-C. Dit houdt in dat de woningbouwvereniging de woning gegarandeerd terugkoopt tegen de taxatiewaarde en dat ik de woning alleen mag verkopen aan de woningbouwvereniging. (De eerste 5 jaar is er sprake van een deling van het waardeverschil, maar dat is in deze zaak niet van toepassing aangezien ik al 10 jaar in de woning woon.) Deze waarde is vastgesteld door een makelaar die ook voor woonstad werkt (verkoopt o.a. ook huizen voor de woningbouwvereniging). Deze waarde was alleen beduidend lager dan de waarde van huizen in de buurt. Nu kun je gebruik maken van een geschillenprocedure die de woningbouwvereniging biedt: `U kunt gebruik maken van de geschillenregeling indien u het niet eens met de waarde zoals vastgesteld door de taxateur. U dient de woning dan op eigen kosten te laten taxeren. De twee taxateurs zullen met elkaar een derde taxateur benoemen. De derde taxateur zal een waarde bepalen. Daarna wordt gezamenlijk een definitieve waarde bepaald die bindend is voor de terugkoop.` Dit heb ik dan ook gedaan. Zowel mijn taxateur als de 3e taxateur (goedgekeurd door beide partijen) komt op een hoger bedrag uit. Dit zou goed nieuws moeten betekenen, mocht het niet zo zijn dat de 3 taxateurs gezamenlijk tot een definitieve waarde moeten komen. Ik kreeg hierover het volgende bericht: ‘Indien de 3 taxateurs niet tot elkaar kunnen komen, zullen er 3 nieuwe taxateurs moeten worden aangewezen (u, wij en gezamenlijk). ‘ Dit houdt in dat de taxateur van de woningbouwvereniging alleen tekent als de waarde omlaag wordt gebracht (tussen het eerste bod en de taxatiewaarde in). Dus nu heb ik de keuze om of het lagere bod te accepteren of een nieuwe geschillenprocedure te starten. Wat geen keuze is, want al zou er uit de nieuwe procedure een hoger bedrag komen, ben ik de winst in de tussentijd al weer kwijt aan de kosten die ik moet maken (makelaarskosten, hypotheek en andere kosten voor de woning omdat deze dan later verkocht wordt). Daarnaast zal de taxateur van de woningbouwvereniging weer voor een lagere waarde gaan, waardoor ik mijn huis te allen tijde onder de taxatiewaarde moet verkopen. In de brochure van de woningbouwvereniging staat: `Uiteraard wordt de waarde vastgesteld door een onafhankelijk taxateur.` Nu vind ik naar aanleiding van deze gang van zaken niet dat dit gebeurt door een onafhankelijke taxateur. Deze taxateur krijgt werk van de woningbouwvereniging en weigert de nieuwe taxatie te tekenen. Een waarde die door 2 andere taxateurs (niet verbonden met de woningbouwvereniging) is bepaald. Kan ik hier nog iets tegen beginnen? Of ben ik gedwongen om mijn huis onder de taxatiewaarde te verkopen? Bij voorbaat dank,

Jurist

Als ik het goed lees, staat er dat de derde taxateur de waarde bindend bepaalt. Er staat nergens dat de taxateurs het samen eens moeten zijn. Ik begrijp dus niet waarom de woningbouwvereniging nu de benoeming van drie nieuwe taxateurs verlangt. Als het is zoals u schrijft, zou ik de woningbouwvereniging houden aan de waardebepaling door de derde taxateur. Als het echter de bedoeling is dat partijen tot een waardebepaling moeten komen nádat de derde taxateur zijn visie heeft gegeven, dan is de geschillenregeling op dit punt eigenlijk waardeloos omdat de woningbouwvereniging via 'haar' taxateur altijd haar zin kan doordrukkken. Zo komt u er dan dus niet uit.

Jurist

De geschillenregeling is heel slecht opgesteld. Ik lees de bepaling overigens anders dan collega mr. Van Binsbergen. Aan het einde van uw citaat staat namelijk: Daarna wordt gezamenlijk een definitieve waarde bepaald die bindend is voor de terugkoop. Het is dan alleen niet de derde taxateur die de waarde bepaalt. De vraag is echter wie/wat moet worden verstaan onder 'gezamenlijk'. De 3 taxateurs gezamenlijk? Dat is vreemd. Het is juist gebruikelijk dat als de eerste 2 taxateurs er niet samen uitkomen, zij samen een derde benoemen die de knoop doorhakt (zoals mijn collega de bepaling ook las). Ik geef u een goede kans om dat te winnen bij een rechter. Zo ver wilt u het echter niet laten komen lijkt mij. Maar een onderbouwde brief van een jurist kan al heel goed helpen. Neem gerust even contact met me op voor overleg. Om hoeveel geld gaat het overigens ? Dat is natuurlijk ook van belang in verband met de kosten/baten afweging voor een geschillenprocedure/kosten jurist.

Jurist

Het relevante gedeelte van de bepaling luidt: '(..) De twee taxateurs zullen met elkaar een derde taxateur benoemen. De derde taxateur zal een waarde bepalen. Daarna wordt gezamenlijk een definitieve waarde bepaald die bindend is voor de terugkoop (..). Het bepaalde in de eerste twee zinnen is gebeurd. Ik ben het met mr. Doomernik eens dat het strekking van het bepaalde in de laatste zin onduidelijk is. Hoewel dit niet gebruikelijk is in het geval van de taxateurs van partijen gezamenlijk een derde taxateur aanwijzen, lijkt het in te houden dat de drie taxateurs gezamenlijk tot een definitieve bindende waarde moeten komen. Het is niet erg waarschijnlijk dat dit bedoeling van partijen is geweest. Dan hadden de twee taxateurs zelf ook wel tot een definitieve waarde kunnen komen. De betrokkenheid van een derde maakt het dan allemaal onnodig complex. Dat dit niet de bedoeling is geweest blijkt wel uit het feit dat er niets is geregeld voor het geval de taxateurs er gezamenlijk niet uitkomen. Ik raad u derhalve aan om u op het standpunt te stellen dat de regeling zo moet worden gelezen dat de derde taxateur een bindende waarde vaststelt en dat de woningbouwvereniging dus gebonden is aan het oordeel van de derde taxateur. U dient de woningbouwvereniging tevens te sommeren de woning tegen die prijs af te nemen en mee te werken aan het opstellen van een koopovereenkomst en de levering van de woning. Desgewenst ben ik graag bereid u hiermee te helpen.