Huis verkoopt met juridische vragen? Ontvang gratis advies!

Vraagsteller

Ons huis is verkocht maar is nog niet bij de notaris gepasseerd. Nu hebben we de nota van de makelaar gekregen en berekenen ze nog 21% btw bovenop het courtage percentage. Nu staat in de verkoopopdracht inderdaad 1,5% excl btw vermeld. Deze opdracht is alleen getekend door mijn mam en niet door mijzelf. Ik ben ook eigenaar van het huis. We zijn gehuwd op basis van huwelijkse voorwaarden. Ik ben er recentelijk op geattendeerd dat bedrijven aan consumenten nooit excl btw mogen offreren. Dit aangezien niet meteen duidelijk is wat de eindprijs is, plus wel percentage mee gewerkt gaat worden (6 of 21). De NVM hulplijn gaf aan dat de makelaar expliciet uitgelegd moet hebben waarom hij excl btw offreert. Dit is naar mijn weten niet gedaan behalve de woorden 'excl. Btw. Zij adviseerden bezwaar aan te tekenen zodra de factuur binnen was. Dat hebben we zojuist gedaan en nu schermt de makelaar met het feit dat hij het de juridische afdeling uit laat zoeken en die kosten aan ons door zal berekenen. Noot: het koopcontract is inmiddels een feit maar nog niet gepasseerd. We verkopen graag ons huis maar zijn het dus niet eens met de btw bovenop de courtage. 1. Is dat contract met de makelaar rechtsgeldig nu er maar 1 handtekening op staat? 2. Mag de makelaar überhaupt excl btw aan de consument offreren? 3. Mag de makelaar zijn mogelijke kosten van de 'juridische afdeling' zomaar doorzetten naar ons? 4. Moeten we de factuur incl btw door de notaris laten betalen? Bij voorbaat dank!

Jurist

Het is een ondernemer als regel niet toegestaan aan consumenten prijzen excl. BTW op te geven. Gebeurt dat echter toch, dan is het niet zonder meer zo dat de BTW per definitie niet betaald hoeft te worden. De NVM-voorwaarden (artikel 7 lid 1) bepalen dat prijzen inclusief BTW zijn, tenzij uitdrukkelijk anders overeengekomen. De vraag is of vermelding 'ex BTW' voldoet aan het criterium 'uitdrukkelijk anders overeengekomen'. Omdat dit, wat mij betreft, geen uitgemaakte zaak is, adviseer ik u te proberen een regeling te treffen. Denkbaar is dat u het verschil in prijs deelt. De NVM-voorwaarden zijn alleen relevant als hier sprake is van een NVM-makelaar. Een niet-NVM-makelaar is niet gebonden aan de NVM-voorwaarden.

Vraagsteller

Dank u wel voor uw reactie. Het betreft een NVM makelaar inderdaad. Het tekenen van de opdracht tot verkoop door mijn man waar het courtage percentage ex btw vermeld staat, is dat nog van invloed op deze discussie? Deze is dus alleen door hem getekend en niet door mij. Dank!

Jurist

Dat de opdracht door uw man is getekend en niet mede door u, is in dit geval niet relevant. Wel is van belang of bij de prijsvermelding stond aangegeven 'exclusief BTW', of dat er slechts een bedrag stond (zonder vermelding inclusief of exclusief BTW), en dat u er pas bij facturatie achter kwam dat de prijs in de overeenkomst excl. BTW was. Dat maakt wel verschil. Kunt u hier nog iets meer van zeggen?

Vraagsteller

Er staat idd in de opdracht 1.5% excl BTW. Verder geen uitleg van bijvoorbeeld het percentage wat gehanteerd zou worden. Kunnen we er onderuit of heeft de makelaar gelijk nu met de factuur en wij vette pech omdat er overheen gelezen is?

Jurist

Ik adviseer u de zaak uit te onderhandelen. Hoewel prijzen niet ex BTW mogen worden aangeboden, en de NVM-voorwaarden bepalen dat prijzen ex BTW zijn 'tenzij uitdrukkelijk anders overeengekomen', is de prijsvermelding wel 'ex BTW' en de kans bestaat dus dat als de zaak voor de rechter komt, u de BTW alsnog moet voldoen. Ik adviseer u het verschil te delen, en dus de zaak zo uit te onderhandelen dat u uiteindelijk 10,5% bovenop het factuurbedrag betaalt.

Vraagsteller

Ok, dank voor uw advies