Juridisch Advies bij Grondgeschillen

Vraagsteller

Van de gemeente heb ik een brief ontvangen met luchtfoto en kadastrale grenzen. De gemeente beweert dat ik een deel gemeentegrond in gebruik heb als voortuin. Ik kan deze kopen, doe ik dit niet dan moet ik de grens terugbrengen tot de kadastrale grens. Het gaat om een oppervlak van 30 m2. Het huis met tuin heb ik 30 jaar geleden gekocht, een aantal struiken en bomen in mijn voortuin stonden er toen al, die nu dus op gemeentegrond blijkt te liggen. De voortuin is altijd afgeschermd geweest door een oude haag, deze heb ik enkele jaren geleden vervangen door een nieuwe buxushaag, de grens is echter ongewijzigd gebleven. Als de gemeente gelijk heeft dan staan een aantal van mijn bomen dus op gemeentegrond, inclusief de pruimenboom waar ik ieder jaar jam van maak. Wat kan ik doen en kan ik zelf iets ondernemen zonder advocaat? Bijvoorbeeld via kantonrechter.

Jurist

Ik adviseer u om de claim van de gemeente in een keurige aangetekende brief af te wijzen. Nu u de betwiste grond meer dan 10 jaar onafgebroken in uw bezit heeft, bent u op grond van art 3:99 BW (verkrijgende verjaring) daar de eigenaar van geworden. U bent ter goeder trouw als u zich redelijkerwijze als rechthebbende mocht beschouwen (artikel 3:118 BW). De verjaringstermijn begint te lopen met de aanvang van de dag, volgende op die waarop het bezit is verkregen, artikel 3:101 BW. Ik wens u in 2015 een goede oogst toe.

Vraagsteller

Hartelijk dank voor uw reactie M. Korving. Ja, er is in dit geval letterlijk sprake van vruchtgebruik. Inmiddels heb ik er wat meer over gelezen en nog eens de map met papieren aangaande het onroerend goed doorgebladerd. Zo’n 10 jaar geleden heb ik al een stuk grond achter mijn huis gekocht, deze bleek van de provincie te zijn. Daarop heeft het kadaster mij een kaartje gestuurd, schaal 1 op 500. Met de grens aan de voorkant heb ik me nooit beziggehouden, dat leek allemaal duidelijk te zijn, maar als ik het nu nameet dan zou de gemeente wel eens gelijk kunnen hebben. Al is zo’n klein kaartje niet erg nauwkeurig, een afwijking van 1 mm is meteen al een halve meter in werkelijkheid. Is het in mijn situatie verstandig om mij te beroepen op “verkrijgende verjaring” i.t.t. “bevrijdende verjaring”. De gemeente zou nl. kunnen stellen dat ik op de hoogte had kunnen zijn van de juiste grens. Ook heb ik inmiddels begrepen dat ik bij een notaris kan laten vastleggen dat ik de eigenaar ben van de genoemde grond, heb ik hiervoor toestemming nodig van de gemeente of alleen maar voldoende bewijs? Is dit verstandig? Ik heb zekerheidshalve al een korte brief naar de gemeente gestuurd waarin ik aangeef dat de geclaimde grond al 30 jaar in mijn bezit is en ik vraag hen toe te lichten waarom zij van mening is dat de grond van haar is. Ik vraag mij af of de gemeente nog een spaak in het wiel kan steken door snel een APV procedure tot ontruiming te starten voordat ik mij op verjaring kan beroepen. Is haast geboden of kan ik beter zorgvuldig te werk gaan?

Jurist

In verjaringszaken draait het allemaal om de feiten. Ook in uw geval. Of u nu beter kunt aankoersen op verkrijgende verjaring (artikel 3:99 BW, maar 10 jaar nodig + goede trouw) of bevrijdende verjaring (artikel 3:105 BW, 20 jaar nodig) kan ik zo niet opmaken. Vaak rekenen rechters terug van nu naar vroeger: als u al meer dan 20 jaar de grond in bezit heeft, is er 'gewoon' sprake van verjaring en maakt het niet meer zo veel uit welke vorm van verjaring dan aan de orde is. En behalve privaatrechtelijke zaken (verjaring) kunnen er inderdaad ook bestuursrechtelijke zaken spelen. Wat in u geval het beste is, kan ik pas beoordelen als ik de feiten onder ogen zie. En dan kan ook heel snel. Vaak hoeft u niet over één nacht ijs te gaan: de kans dat de gemeente morgen met de bulldozer uw grond platwalst, is bijzonder klein. U kunt bij mij op spreekuur komen en dan nemen we de feiten goed door. U kunt natuurlijk ook een andere jurist of specialist in verjaringszaken, raadplegen.

Vraagsteller

Dank Mw. van Leijen. Ik had uw video op Youtube al gezien, zeer leerzaam. Ik zal eerst een aangetekende brief sturen naar de gemeente waarin ik mij op verjaring beroep. Ook heb ik gelukkig nog wat oude foto's kunnen vinden zodat ik aan kan tonen dat de erfgrens al 30 jaar dezelfde is. Ik vermoed dat de gemeente niet moeilijk zal doen maar mocht dit wel het geval zijn dan neem ik contact met u op.