Verhuur van een studio: Hospitacontract en belastingtips

Vraagsteller

Als huiseigenaar wil ik een studio (souterrain binnen ons eigen woonhuis) verhuren. Wij hebben een gedeelde ingang en hal, voorzieningen (zoals keuken,douche, toilette zijn privé ,dus niet gedeeld), Kan ik dan toch een hospita contract afsluiten, waar ik de eerste 9 maanden de huur zonder reden kan opzeggen? Als ik een gewoon huurcontract afsluit, kan ik de huur alleen opzeggen op grond van een wettelijk vastgelegde reden (b.v. eigen behoefde, verbouwing), hier geld niet als reden, dat ik onder het bedrag voor vrijstelliling kamerverhuur wil blijven? Belastingtechnischheb ik nog die vraag: als ik boven het bedrag van vrijstelling kamerverhuur kom, speelt de hoogte van de huur nog een verdere rol? Zoals ik het tot nu toe begrepen heb speelt vooral het percentage verhuurde woonruimte voor de belasting een rol.

Jurist

Mogelijk is er toch gewoon sprake van hospitaverhuur omdat u zelf in het hoofdverblijf woont, voor het recht op hypotheekrenteaftrek is vooral de vrijstelling van belang, daarboven moet u de inkomsten aangeven in box 1.

Vraagsteller

Bedankt voor je reactie. Maar Ik geloof dat ik het niet helemaal goed begrijp, of jij vergist je? Inkomsten in box 1 worden toch gewoon belast - in mijn geval dus met 42% (3.e schijf) - dus betaal ik van de 6000 Euro huur 2520 Euro aan de belasting???? Dan kan ik beter een belachelijk lage huur nemen, namelijk 1100 Euro minder en ik blijf binnen de vrijstellingsgrens. Als ik via de belastingtelefoon de ambtenaar goed begrepen heb, moet ik boven de vrijstellingsgrens aan huurinkomsten (kale huur inclusief servicekosten) de percentage woonoppevlakte van de verhuurde kamer b.v. 15% aangeven, dan wordt 15% van de WOZ waarde van ons huis als vermogen gezien en met 1,2% belast, bij 350 000 WOZwaarde is dat 630 Euro vermogensbelasting. Bovendien kan ik de hypotheekrente niet meer volledig aftrekken, namelijk weer 15% minder, bij 4000 Euro hypotheekrente is dat 600 Euro minder en 42% (3.e schijf) van 600 Euro is 252 Euro die ik meer aan de belasting moet betalen. Dus hier ben ik van die 6000 Euro huur al 630 +252=882 Euro kwijt, die zou ik op de huur willen opslaan als ik tenminste in box 1 niet weer daarvoor gestraft wordt, en zelfs dan nog is de huur relatief laag.

Jurist

Dat klopt wat de ambtenaar zegt, de kamerverhuurvrijstelling is dan ook een regel die feitelijk in de wereld is om kleine onzelfstandige kamers te verhuren aan bijvoorbeeld studenten. Verhuur van een kleine kamer staat namelijk redelijk in verhouding tot de opbrengsten die tot de grens onbelast zijn. Hier kunt u er verder over lezen .http://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/woning/eigen_woning/u_hebt_een_woning/verhuur_deel_eigen_woning_kamerverhuurvrijstelling

Vraagsteller

ik begrijp niet wat u antwoord met mijn reactie/vraag te maken heeft??? was ik zo onduidelijk? Mijn vraag is:ik kan toch niet dubbel belast worden? of het een of het andere? 1.e in box 1 inkomen 2.e vermogensbelasting plus verminderde hypotheekrenteaftrrek.

Jurist

Nee dat klopt waar u in antwoord 1 leest box 1 moet dus box 3 zijn, boven de verhuurvrijstelling verhuren is dus minder aantrekkelijk. Althans voor het ozb deel dat u verhuurd kunt u geen rente aftrekken in box 1 en het de verhuuropbrengsten vallen in 3 , volgens mij wel onder aftrek van de kosten zoals rente.