Juristische vragen over VvE? Ontvang gratis advies!

Vraagsteller

Geachte heer, mevrouw, als eigenaar van een appartement (meerdere appartementsrechten) ben ik lid van de VvE. De bewoner/eigenaar van de begane grond heeft een verkoopkeuring laten uitvoeren waaruit blijkt dat haar begane grond vloer (balken en opleggingen) slecht zijn. Tevens zou er schimmel e.d. zijn geconstateerd (blijkt uit rapporten). Zij claimt nu de volledige schade en vernieuwing van de balken en vloer bij de VvE met als argument dat de kruipruimte onderdeel is van de VvE. De vloer ligt scheef en buigt door hetgeen zich kennelijk al voordoet sinds de huidige eigenaar de woning heeft gekocht (ruim tien jaar geleden). In de VvE-vergadering is hier feitelijk nooit iets over gemeld en/of vastgeld. Naar mijn inschatting was deze tekortkoming al aanwezig bij aankoop van de woning. Vraag: 1) is de woonkamervloer/beganegrond vloer onderdeel van de kruipruimte cq. VvE. 2) had de huidige eigenaar eerder aan de bel moeten trekken bij aankoop van de woning (bij de VvE) zodat dit technisch euvel had kunnen worden verhaald op de toenmalige verkoper.

Jurist

de vraag of deze kosten al dan niet voor rekening van de VVE komen hangt af wat er is bepaald in het (model)reglement ten aanzien van de 'gemeenschappelijke gedeelten' van het gebouw. IN de meeste reglementen zijn de vloeren 'gemeenschappelijk'. Indien dat bij uw VVE ook het geval is, dan komen de kosten voor de VVE. De VVE heeft in dat geval de plicht om een en ander te laten herstellen, maar mag wel zelf de aannemer kiezen en de wijze van uitvoering. Indien de vloeren/balken geen 'gemeenschappelijke gedeelten' zijn, heeft de huidige eigenaar geen vordering op de VVE, maar hooguit op de vorige eigenaar. De VVE blijft in dat geval 'buiten schot'.

Vraagsteller

dank voor uw reactie. In een recente vergadering is unaniem geconstateerd en vastgesteld dat onze splitsingsakte (nog vóór het modelcontract bestond) niets zegt over dit specifieke geval. In de vergadering is besloten dat de vloer dus niet 'pakkie-an' is van de VvE. De eigenaar zal nog navraag doen of zij juridisch iets kan achterhalen vanuit jurisprudentie, echter verwacht ik dit niet relevant. Haar mening is dat de makelaar zegt dat dit bij de VvE hoort. (Vereninging eigen Huis spreekt over 'mogelijk' onderdeel van VvE). De akte is volgens mij te allen tijde leidend, ongeacht wat de nieuwe modelcontracten hierover verwoorden. Is mijn stelling juist? met dank voor uw eventuele reactie.

Jurist

Alleen in een akte kan een modelreglement van toepassing worden verklaard. Als in de akte niets over de vloeren is bepaald en er ook geen modelreglement van toepassing is verklaard, heeft u gelijk. Ik neem aan dat dan met modelcontract een koopcontract bedoeld (dat is iets anders als een modelreglement). Ik zou de klager verzoeken om gemotiveerd aan te geven waar deze zijn vordering op baseert. (een verklaring van een makelaar doet niet ter zake). Als blijkt dat klager zich baseert op een koopcontract of mededeling makelaar, staat u als vve in uw recht om vervanging te weigeren.

Vraagsteller

ik heb hier voor mij een oud document (kopie) waarin waarin gesteld wordt: heden 7 oktober 1969 verscheen voor mij ...... te .... De comparant heeft verklaard bij deze akte vast te stellen het hierna volgende model reglement, als bedoeld in artikel 638f onder ten vierde van het Burg Wetboek. - hetwelk toepasselijk kan worden verklaard in akten van splitsing van onroerende zaken in appartementen, in de zin van art. 638a (?) van het Burg. Wetboek, - nadat het zal zijn overgeschreven in de openbare registers ter plaatse .....etc etc. ; Verder heb ik een 'akte houdende levering van september 2008. Bij de slotverklaring wordt gesteld: Koper verklaarde zich bekend met de inhoud van de akte van splitsing in appartementsrechten op drie november 1970 voor Mr....en met het Reglement als bedoeld in artikel 5:112 vh BW. vastgesteld in voormelde splitsings akte en waarbij van toepassing is verklaard het modelreglement vastgesteld bij akte verleden op 7 oktober 1969 verleden voor notaris ... te ... ingeschreven ...etc..etc. Zijn de nieuwe modelcontracten waar de betreffende begane grond eigenaar op wijst (1973 / 2006) automatisch van toepassing? lijkt mij niet tenzij dit bij wet geregeld is als automatisme (maar dan klopt mij akte van 2008 niet...

Jurist

Het modelreglement uit de akte uit 1969 is van toepassing. Andere (nieuwe) modelreglementen kunnen alleen bij notariële akte van toepassing worden verklaard en met die akte moet u instemmen; deze zijn dus zeker niet automatisch van toepassing.

Vraagsteller

dank voor het vlotte antwoord; uw stelling sluit aan bij mijn visie dat nieuwe modelreglementen niet zonder meer van toepassing kunnen worden verklaart op oudere overeenkomsten (dus ons reglement van 1969). Jurisprudentie hierover is volgens mij niet vanzelfsprekend toepasselijk en ik verwacht dat een eventuele rechtsgang mij in het gelijk zal stellen. Er is nimmer door de VvE een voorstel ter stemming gebracht dat we ons conformeren aan het nieuwe recente modelreglement (meest recent van 2006 begrijp); dus is onverlet ons reglement van 1969 van toepassing, temeer daar er geen notariële nieuwe akten zijn gedeponeerd. Ik concludeer dan ook dat de VvE als geheel niet hoeft bij te dragen en welke vernieuwing/vervanging van de vloer en de vloerbalken. Komt nog bij dat de eigenaar van de begane grond nu pas met deze schademelding komt en zich niet aan de regels heeft gehouden om dit direct bij de VvE te melden. Als dit wel was gedaan was de schade wellicht beperkt geweest.

Vraagsteller

Geachte heer, ondanks mijn (bovenstaande) argumenten (per brief aan de voorzitter VvE gericht) dat vernieuwen van de vloerbanken +bijkomende kosten niet ten laste kunnen komen van de VvE, is er nu toch een vergadering uitgeschreven voor komende week. Aangezien de eigenaar van de beg. grond 2 stemmen heeft (in het totaal van 5) én de 1 verdieping wel meegaat in stemming wordt het in de vergadering 2 tegen 3. Kan dat nu zomaar? Dit zou beteken dat alles in de VvE vergadering naar voren kan worden gebracht en ik het verlies in de stemverhouding.

Jurist

Niet alles dat in de VVE vergadering naar voren wordt gebracht kan 'zomaar' worden besloten. In de splitsingsakte / reglement staan alle 'spelregels' omtrent de wijze van vergaderen en het nemen van besluiten is geregeld, Wordt er in strijd met die spelregels toch een besluit genomen, dan is het besluit nietig. Als alle formele regels in acht zijn genomen, kan de VVE in beginsel over van alles en nog wat besluiten. Een wijziging van de splitsingsakte (bijv. door instellen niet reglement) is alleen mogeljk als 4/5 van stemmen daar voor zijn. Daarnaast kan een besluit door de rechter vernietigt worden wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. In uw geval lijkt het op het laatste aan te komen: u houdt de VVE verantwoordelijk voor de balken en de VVE (lijkt voornemens) besluit daarop dat de balken niet tot de zorg van de VVE komen. Een dergelijk besluit lijkt mij bijzonder onredelijk.

Vraagsteller

Geachte heer Zijlmans, ingaande op uw laatste reactie: IK ! ben degene die bestrijd dat de balken van de begane grond vloer op kosten van de VvE zouden moeten worden vervangen. Nergens in ons reglement van 1969 staat beschreven dat de VvE hier een plicht heeft dit te doen. Het is dan ook MIJN stelling dat de eigenaar van de begane grond voor haar eigen kosten in vernieuwing moet opdraaien en ik dus niet ad hoc 8000euro ga bijdragen aan de VvE om dat te financieren voor haar. (zie ook voorafgaande vragen en antwoord)