Juridische vragen over VvE en vastgoed?

Vraagsteller

Onlangs hebben wij een inspectie laten uitvoeren van de kruipruimte onder de vloer vanwege houtaantasting in het verleden, welke we in 2008 hebben laten behandelen. Bij de inspectie bleek de conditie van de vloer goed te zijn, zonder aanwijzingen voor nieuwe aantasting. Wel zijn er een paar balken met een zachte onderkant kop die iets gaat zakken in de muur, welke met spieën kunnen worden vastgezet. Aan de voorzijde zit één stukje slechte balk, waar een nieuw deel ingezet moet worden. Vanwege onvoldoende ventilatie (ten gevolge van aanbouw door vorige eigenaar) wordt tevens aangeraden aan de voorzijde 2 extra roosters te plaatsen. De VvE van de woning is in tweeen gesplitst (tussen eigenaar begane grond en eigenaar bovenste twee verdiepingen). Onderaan staat een kopie van de splitsingsakte. Op grond van Artikel 9 lid 1 punt 1 a kan gesteld worden dat de balken onderdeel vormen van de funderingen, en horen bij het geraamte van het gebouw met de ondergrond (eerste en derde streepje). Bij punt 2 (tweede streepje) worden de vloeren en muren die geen scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het prive gedeelte echter weer uitgesloten. Vraag: 1. Dienen de balken onder de vloer tot de fundering dan wel tot het geraamte van het gebouw te worden gerekend (daarbij gaat het niet om de vloer zelf, maar om de steunbalken daaronder)? 2. In aansluiting op de eerste vraag, zijn de kosten voor aanpassing van de balken voor de VvE, of voor de eigenaar van de begane grond? 3. Zijn de kosten voor plaatsing van 2 roosters ter verbetering van de ventilatie onder de vloer voor de VvE, of voor de eigenaar van de begane grond? Hartelijk dank voor uw reactie. Splitsingsakte: Artikel 9 lid 1 1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken worden onder meer gerekend voor zover aanwezig: a) - de funderingen - de dragende muren en de kolommen - het geraamte van het gebouw met de ondergrond - het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de prive gedeelten - de buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas - de deuren welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het prive gedeelte - de balkonconstructies en de borstweringen - de daken, de schoorstenen en de ventilatiekanalen - het hek- en traliewerk voor zover het geen prive tuinafscheidingen betreft, alsmede het (standaard) hang- en sluitwerk aan kozijnen welke aan de buitengevel van het gebouw zitten b) de technische installaties met daarbij behorende leidingen, met name voor de centrale verwarming (met inbegrip van de radiatoren en radiatorkranen in de prive gedeelten) en voor luchtbehandeling alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van een prive-gedeelte strekken. 2. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken worden niet gerekend: - de ramen, deuren en kozijnen met glas, hang- en sluitwerk, welke niet een scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het prive gedeelte noch een scheiding vormen tussen de onderscheiden prive-ruimten - de vloeren en muren welke niet een scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het prive gedeelte noch een scheiding vormen tussen de onderscheiden prive-gedeelten

Jurist

Ik ben van mening dat de balken gemeenschappelijk zijn en dat de kosten van herstel van deze zaken voor rekening van de VvE dienen te komen. Ditzelfde geldt voor de kosten van het aanbrengen van ventilatievoorzieningen in de kruipruimte.