Erfdienstbaarheid opheffen? Ontdek jouw mogelijkheden!

Vraagsteller

Aan de zijkant van ons erf ligt parallel aan de erfgrens over de gehele lengte van zo'n 30mtr een fietspad. Dit fietspad ligt volledig op ons erf, dit is kadastraal controleert. Hierdoor is er zo'n 100m2 van ons erf 'afgesnoept' door de gemeente. Doordat het vroeg (meer dan 40 jaar geleden) allemaal open was is er een pad ontstaan doordat het gebruikt werd als afkorting. Inmiddels is het pad ook al jaren voorzien van betontegels met daarbij de aanduiding van fietspad borden. In 2012 hebben wij een vrijstaande woning op dit erf gekocht maar daarbij wetende dat er erfdienstbaarheid op het fietspad rust, staat ook in de koopakte opgenomen. Nu blijkt dat het fietspad nauwelijks wordt gebruikt, dit komt mede doordat het enigszins onveilig is. Ons erf zit namelijk ingesloten tussen twee fietspaden aan de voor en achterkant, het fietspad dat over ons erf loopt is een afslag van het fietspad aan de achterkant van onze woning naar de het fietspad naar de voorkant van onze woning. Het fietspad aan de voorkant loopt parallel aan een drukke rijksweg. De gebruikers van het fietspad moeten in 9/10 gevallen de weg oversteken, anders maken ze geen gebruik van het fietspad op ons erf maar fietsen ze gewoon rechtdoor. Door een recente aanpassing aan de weg is het ook niet meer mogelijk om 'direct' over te steken op de drukke weg vanuit het fietspad. Dit komt omdat er betonnen verhogingen zijn aangebracht tussen de weg en het parallel lopende fietspad waar het fietspad over ons erf op uitkomt. 'Even snel overfietsen' gaat dus niet meer, maar goed ook omdat je anders zonder goed zicht op de weg te hebben deze oversteekt, dat zal niet tot het eerste ongeluk leiden op deze weg. Resultaat hiervan is dat er nauwelijks nog gebruik wordt gemaakt van het fietspad op een enkele wandelaar na. De meeste personen maken gebruik van de fietspaden voor en achter onze woning die parallel lopen aan de weg en steken over op een kruispunt voorzien van stoplichten zo'n 500mtr verderop, een stuk veiliger ook. Graag zouden willen willen weten of het mogelijk is om van de erfdienstbaarheid en dus het fietspad afkomen om zo ons volledige erf weer tot onze beschikking te hebben. Geen idee of het van invloed is, maar wij hebben vanuit de gemeente ook nooit een vergoeding in welke vorm dan ook ontvangen voor het gebruik van ons erf. Niet dat wij dat zouden willen of wensen, maar puur ter indicatie in het verhaal. Mede door het fietspad worden wij ernstig belemmerd in onze plannen met de tuin/verbouwingen. Het fietspad wordt namelijk gezien als openbare voorziening waardoor de zijkant van onze woning ook als 'vooraanzicht' wordt geteld. Hierdoor wordt ons achtererf gebied beperkt tot minder dan 20% van het de totale oppervlakte. Gevolg hiervan is dat alles wat wij willen doen qua bouwwerking in de andere 80% van ons erf vergunningplichtig is ook al gaat het om eenvoudige verbouwingen die normaal gesproken vergunningsvrij mogen op achtererf gebied, tuinhuis plaatsen bijvoorbeeld. Naast deze beperking gelden er ook nog regels dat er een minimale afstand van 3 meter geldt t.o.v. openbare voorzieningen zoals dit 'fietspad'. Hierdoor moeten eventuele bouwwerken in onze situatie meer dan 5 meter (3 meter volgens regels + 2,2 van de fietspad breedte) van onze erfgrens staan. De indeling van onze tuin wordt dan te belachelijk voor woorden aangezien alles er midden in moet staan. Graag zou ik meer informatie willen over de mogelijkheden tot het opheffen van de erfdienstbaarheid wegens het nauwelijks in gebruik zijn van het fietspad.

Jurist

Als u kunt aantonen dat de gemeente geen redelijk belang meer heeft bij de erfdienstbaarheid en niet aannemelijk is dat het redelijk belang zal terugkeren, dan kan bij de rechter opheffing van de erfdienstbaarheid worden gevorderd. Uiteraard doet u er verstandig aan om eerst contact te zoeken met de gemeente om te bezien of en onder welke voorwaarden de gemeente eventueel bereid is om mee te werken aan de opheffing van de erfdienstbaarheid.

Vraagsteller

Hartelijk dank voor uw snelle reactie in deze. Met 'aantonen' bedoeld u dan bijvoorbeeld het bijhouden van de verkeersstroom op het fietspad? Zou anders niet weten hoe ik het belang van de gemeente in deze kan aantonen aangezien de gemeente niet de directe belanghebbende hierin is maar de gebruikers.

Jurist

Als u kunt aantonen dat de gemeente geen redelijk belang meer heeft bij de erfdienstbaarheid en niet aannemelijk is dat het redelijk belang zal terugkeren, dan kan bij de rechter opheffing van de erfdienstbaarheid worden gevorderd. Uiteraard doet u er verstandig aan om eerst contact te zoeken met de gemeente om te bezien of en onder welke voorwaarden de gemeente eventueel bereid is om mee te werken aan de opheffing van de erfdienstbaarheid. Klopt. Als het pad (door u aan te tonen) niet of nauwelijks meer wordt gebruikt en er een alternatief is dat kennelijk thans de veruit meest gebruikte fietsroute is, dan zal het voor de gemeente moeilijk zijn om het belang aan te tonen dat de erfdienstbaarheid van (fiets) pad over uw perceel gehandhaafd blijft.

Vraagsteller

Inmiddels is er wat tijd gepasseerd en ben ik verder gegaan met wat onderzoeken hierin. Zo heb ik de veldwerktekening van het kadaster ontvangen van ons perceel en heb ik een onderzoeken naar de erfdienstbaarheid laten doen bij het Kadaster. Hier heb ik vandaag de uitkomts van ontvangen waarin ze het volgende vermelden over ons perceel: 'Gebleken is dat in genoemde inschrijvingen de gevraagde erfdienstbaarheden niet zijn aangetroffen.' Dit onderzoek is gedaan teruggaand tot 1 april 1950 in de openbare registers. Ook de bronnen die hiervoor zijn geraadpleegd staan vermeld in het document. Dit betreffen een viertal stukken uit de registers van de gemeente zelf. Als ik onze koopakte erop nazoek dan wordt geen van de termen 'erfdienstbaarheid' of 'recht van overpad' gebruikt. De letterlijke vermelding is als volgt: 'Bijzondere bepaling: Verkoper heeft koper nadrukkelijk medegedeeld dat een gedeelte van het gekocht, groot circa vierennegentig centiare, en zoals nader schetsmatig aangegeven op een aan deze akte vastgehechte tekening, in gebruik is bij de gemeente -naam gemeente- als fietspad. Volgens opgave van de gemeente -naam gemeente- betreft het een historisch pad dat enkele jaren geleden is ingericht als fietspad. Het betreft een openbaar pad als bedoeld in artikel 4 lid 1 van de Wegenwet. De gemeente -naam gemeente- is zowel wegbeheerder als onderhoudsplichtige van het pad.' Ikzelf, alsmede het Kadaster, vond de term 'in gebruik is bij de gemeente' zeer breed en enigszins vreemd. In onze koopakte onder 'Wijze van eigendomsverkrijging' staat hetzelfde openbare registernummer vermeld als dat ook aanwezig is bij de geraadpleegde bronnen van het erfdienstbaarheden onderzoek door het kadaster. Dit alles tegen elkaar afgezet vraag ik mij af of er überhaupt sprake is van een vorm van 'erfdienstbaarheid' of dat we hier spreken over een vorm van 'onrechtmatig gebruik' en dat ik een redelijke kans heb mijn eigendom terug te krijgen? Wie kan mij meer vertellen over de mogelijkheden hierin? Ik heb overigens de gemeente zelf nog niet op de hoogte gebracht van mijn bevindingen en ook nog niet gevraagd om hun belang tot het in stand houden mede te delen. Reden hiervoor is dat ik graag mijn kansen van te voren wil weten en ik graag onderbouwend materiaal in handen heb alvorens ik dit aan de gemeente voor leg.

Jurist

Zonder de stukken zelf te kunnen beoordelen, denk ik dat er geen sprake is van een 'erfdienstbaarheid'. Deze is in ieder geval niet via een notariele akte gevestigd. In tegendeel, het stuk dat u citeert lijkt er op te wijzen dat de gemeente ooit op grond van een gebruiksafspraak (met wie en onder welke voorwaarden de gebruiksafspraak is gemaakt blijft kennelijk onduidelijk) het fietspad heeft mogen aanleggen. De term 'gebruik' wordt doorgaans (expliciet) toegepast als het de bedoeling van betrokken partijen is, dat geen erfdienstbaarheid / zakelijk recht wordt gevestigd of door tijdsverloop zou kunnen ontstaan. Immers een 'gebuiker' heeft geen 'bezit' en 'bezit ' is een vereiste om de termijn voor 'verkrijgende verjaring' te starten. Overigens betekent e.e.a. niet dat sprake is van onrechtmatig gebruik. In tegendeel de gemeente lijkt zich te kunnen beroepen op een gebruiksafspraak met één van de vorige eigenaren en zolang u (als huidige eigenaar) dit gebruik niet heeft opgezegd, kan geen sprake zijn van een onrechtmatig gebruik. U moet er wel rekening mee houden dat als u het gebruik zou willen opzeggen, u hierbij de eisen van redelijkheid en billijkheid in acht dient te nemen, wat in ieder geval een redelijke opzegtermijjn impliceert. Gezien het jarenlange gebruik, zal een redelijke opzegtermijn (zo schat ik in) tenminste enkele maanden tot een jaar moeten zijn. Verder dient u de opzegging goed te motiveren en zet daarbij uw 'grote' belangen bij beeindiging af , tegen het 'kleine' belang van de gemeente bij voortzetting van het gebruik. Tot slot, met alleen beeindiging van het gebruiksrecht van de gemeente bent u er niet. U zult er ook nog rekening mee moeten houden dat : 'Het betreft een openbaar pad als bedoeld in artikel 4 lid 1 van de Wegenwet. De gemeente -naam gemeente- is zowel wegbeheerder als onderhoudsplichtige van het pad.' U zult dus ook nog voor elkaar moeten krijgen dat het pad zijn status van openbaar pad (ik ga er van uit dat wel vast staat dat het pad openbaar is in de zin van de Wegenwet) verliest, voordat u het stuk grond naar eigen inzicht in gebruik kunt nemen. Via bijgaande link kunt u zien dat u voor het onttrekken van het pad aan de openbaarheid wel de medewerking van de gemeente nodig hebt: https://vng.nl/onderwerpenindex/milieu-en-mobiliteit/wegenverkeerswet/vragen-en-antwoorden-wegenwet-openbaarheid-van-wegen