Juridische vragen over mandelige muren

Vraagsteller

Wij gaan uitbouwen en willen graag de spouwmuur van de uitbouw op de erfafscheiding zetten. De buren zijn akkoord mits zij of volgende bewoners tegen deze muur aan mogen bouwen. Dit willen we graag vastleggen. Op het internet vind ik verschillende verhalen over of dit nu wel of niet bij een notaris moet. Dit zou te maken hebben met het al dan niet van toepassing zijn op de volgende bewoners. Is een contract tussen huidige bewoners ook bindend voor de volgende bewoners. hebben de volgende bewoners recht deze mandelige erfafscheiding af te breken of aan te passen.

Jurist

Een onderhandse overeenkomt is niet bindend voor opvolgende eigenaren. Wilt u de afspraken dus goed vastleggen, dan moet u langs de notaris.

Jurist

Mandelige eigenaren van scheidsmuren mogen wettelijk al op hun helft aanbouwen , een privaat contract zal daar niets aan veranderen, wel indien er juist verplichtingen worden opgenomen iets te laten/ niet te doen. Dat zijn dan erfdienstbaarheden op de mandelige zaak.

Jurist

Als de spouwmuur op de erfgrens staat, is er dus sprake van overbouw (gedeeltelijk op het perceel van de buur) van de buitenmuur. In dat geval moet er een erfdienstbaarheid van overbouw worden gevestigd. Dit kan alleen bij de notaris.

Vraagsteller

Dus zonder notarieel contract kan een volgende eigenaar van het huis van de buren het deel van de muur wat op zijn erfgrond staat afbreken?

Jurist

Als de spouwmuur op de erfgrens staat, is er dus sprake van overbouw (gedeeltelijk op het perceel van de buur) van de buitenmuur. In dat geval moet er een erfdienstbaarheid van overbouw worden gevestigd. Dit kan alleen bij de notaris.

Jurist

Een opvolgend eigenaar kan in dat geval vorderen dat u de muur afbreekt en zodanig terugplaatst dat de buitenmuur voor of de erfgrens staat.

Jurist

Ingevolge artikel 62 boek 5 is de scheidsmuur die: ' twee gebouwen of werken, welke aan verschillende eigenaars toebehoren, en gemeen hebben, eveneens gemeenschappelijk eigendom en mandelig.. De uitgebouwde spouwmuur mag dus niet zonder meer worden afgebroken.

Jurist

Artikel 5:62 is in dit geval niet relevant. Als de spouw zodanig staat dat de buitenmuur over de erfgrens staat, dan kan de eigenaar van het onrechtmatig bebouwde perceel wel verlangen dat de muur wordt terugplaatst, ongeacht of de spouw mandelig is. Dit zal dan in de praktijk inhouden dat ook de spouwmuur moet worden verplaatst.

Jurist

Ik nam aan dat het midden van de spouwmuur op de erfgrens komt, in dat geval is er sprake van een mandelige muur, anders gaat bovenstaande betoog op.

Vraagsteller

Aha. Als de spouwmuur midden over de erfgrens loopt. (Beide kanten even ver over de erfgrens dan is het automatisch een mandelige muur? En kan dit niet zomaar afgebroken worden door een volgende buurman. En is voor nu een onderhands contractje met huidige buren voldoende? En als de muurdikte meer aan onze zijde van de erfgrens staat is dit niet het geval?