Juridisch Advies bij Problemen met de VvE

Vraagsteller

Via deze weg wens ik graag juridisch advies inzake de mogelijkheden. Ik ben woonachtig in een appartementencomplex dat dateert uit 1978 waarin een actieve VvE de belangen van de bewoners vertegenwoordigd. Ik betrek een appartement in op 5e en tevens hoogste etage. Eind 2015 heb ik helaas ernstige schimmel aangetroffen achter de bank in de woonkamer alsmede achter de kledingkast in de slaapkamer. Dit heb ik direct gemeld bij het bestuurd van de VvE. Hierna is er een technisch bouwbedrijf ingeschakeld om de oorzaak te achterhalen (lekkage dak, condensatie van binnen uit, koudebrug/isolatielek en wellicht een andere oorzaak). Dit onderzoek is uitgevoerd door het gebruik van een warmtecamera met hoge resolutie. Uit dit onderzoek is gebleken dat er een koudebrug aanwezig is op diverse plekken over de gehele lengte van de buitenmuur (zowel bij de muur achter de bank in de woonkamer, alsmede de muur in de slaapkamer). Waarschijnlijk is de isolatie (volgens de bouwkundige) naar beneden gezakt/ingestort wat de koudebrug, en daarbij de schimmel en hoge luchtvochtigheid in huis tot gevolg heeft. De bouwkundige gaf een tweetal mogelijkheden als oplossing: een extra binnenmuur/isolatiemuur aanbrengen langs de gehele lengte van de buitenmuur (wat uiteraard ten kosten gaat van mijn woonruimte), of een nieuwe isolatie aanbrengen in de spouwmuur (dmv een spouwsweep). Na beraad heeft het bestuur van de VvE besloten om geen van deze oplossingen uit te voeren. Het argument dat zij hiervoor hanteren: De Vve heeft geen fout of tekortkoming in deze situatie en de VvE alleen vereist is om herstellingen/onderhoud te laten uitvoeren, waar in hun mening geen sprake van is. Daarnaast melden zij dat ik de enige bewoner ben die last heeft van dit probleem. Zij geven als advies om de opstelling in de woonkamer te wijzigen, zodat de temperatuur en ventilatie achter de bank wordt verbeterd. Daarbij vraag ik me af of dit een realistisch voorstel is dan wel een structurele oplossing, waarbij er helaas geen mogelijkheid is dit in de slaapkamer te hanteren (tenzij de hele kledingkast wordt verwijderd). Daarnaast zal de luchtvochtigheid nog steeds onveranderd hoog blijven, wat uiteraard tot gevolg heeft dat de stookkosten bovengemiddeld zullen bedragen. Voor zover nu te zien, valt de buitenmuur onder de gemeenschappelijke ruimte, echter staat er niet duidelijk omschreven of de spouwmuur/spouwisolatie ook onder de gemeenschappelijke ruimte vallen. Vooruitlopend op uw juridisch advies, zal ik bij de Algemene Ledenvergadering verzoeken om te stemmen of de spouwmuur/isolatie ook onder de gemeenschappelijke ruimte valt. Graag verneem ik van u, welke juridische mogelijkheden er voor mij zijn om via (het bestuur van) de VvE herstel/reparatie dan wel isolatievervanging kan afdwingen. De andere oplossing: het plaatsen van een extra geïsoleerde binnenmuur is m.i. geen te accepteren oplossing (gezien de gevolgen en de beperking van de woonruimte). In hoeverre kan ik de VvE aansprakelijk stellen voor het verplicht herstellen/repareren van de koudeburg/isolatielek? Daarnaast ben ik benieuwd in hoeverre ik de VvE aansprakelijk kan stellen voor de gevolgschade: er is een groot deel van het stucwerk beschadigt geraakt door de schimmel en mede door het verwijderen van de schimmels. De achterzijde van de bank is vol schimmels en (houten) schilderen zijn verbogen die boven de bank aan de muur waren gemonteerd. Daarnaast wordt ik geconfronteerd met hogere stookkosten (in elk geval het laatste jaar, en naar alle waarschijnlijkheid ook het jaar ervoor gezien de hoogte van de eindafrekening stookkosten). Mijn vriendin waar ik mee samen woon heeft al maanden allergische klachten, wat door de huisarts (nadat we de schimmels hebben geconstateerd) daaraan werd verweten. Zij heeft dus nadelige medische gevolgen ondervonden (die hopelijk van tijdelijke aard zullen zijn nadat de koudebrug is verholpen) waarbij tevens het woonplezier deels teniet is gedaan. Zijn hiervoor ook mogelijkheden om de VvE aansprakelijk te stellen?

Jurist

Van belang is vast te stellen of de buitenmuur met de spouw tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren. Als de spouw buiten de grenzen van uw appartement verder loopt, is zeker verdedigbaar dat de spouw een gemeenschappelijke voorziening is. Dat betekent dat kosten van het herstel van de (isolatie in de) spouw voor rekening van de gezamenlijke eigenaren is. Mogelijk kan de VvE de herstelkosten gedekt krijgen onder de opstalverzekering die voor het pand is afgesloten.

Jurist

Doorgaans behoren de buitenmuren van een appartementgebouw, waaronder ook begrepen de spouwmuur(isolatie) tot de gemeenschappelijke gedeelten, zodat de kosten van het onderhoud van en het herstel van gebreken aan de buitenmuur voor rekening van de VvE komen en dus voor rekening van de gezamenlijke eigenaars. Ik heb onlangs een zaak behandeld waar een vergelijkbaar kwestie aan de orde was. In die zaak is de spouwmuur(isolatie) ook als gemeenschappelijk(e) gedeelte/zaak aangemerkt. Gezien de aard van de geconstateerde gebreken en de overlast die hiervan ondervindt is de VvE gehouden de geadviseerde herstelwerkzaamheden op haar kosten uit te laten voeren. Aangezien de kosten van deze werkzaamheden aanzienlijk zullen zijn, moet de vergadering toestemming verlenen voor de herstelwerkzaamheden. Het bestuur van de VvE kan niet zelfstandig beslissing om de herstelwerkzaamheden uit voeren. Hiervoor zal dus toestemming aan de vergadering moeten worden gevraagd. U zou in eerste instantie het bestuur moeten vragen om een vergadering bijeen te roepen, waarop dit besluit op agenda staat. Indien het bestuur geen vergadering bijeen wil roepen, dan kunt u dit afhankelijk van wat daarover in het splitsingsreglement staat, zelf een vergadering bijeenroepen. Indien op die vergadering tegen de herstelwerkzaamheden wordt gestemd, kunt u zich tot de kantonrechter wenden met het verzoek om dit besluit te vernietigen en u een vervangende machtiging te verlenen om de herstelwerkzaamheden op kosten van de VvE uit te laten voeren. Indien er in het geheel geen vergadering bijeenkomt, dan kunt u na de VvE te hebben aangemaand eveneens in rechte -afhankelijk van de spoedeisendheid al dan niet in kort geding - afdwingen dat de VvE overgaat tot herstel. Ik ben gespecialiseerd in appartementsrecht en desgewenst graag bereid u in deze kwestie verder te adviseren en zonodig bij te staan. Neem gerust vrijblijvend en kosteloos contact met mij op als u nog vragen heeft of rechtsbijstand wilt.