Huis kopen en buren: uw rechten bij perceelsgrenzen

Vraagsteller

wij hebben 15 jaar geleden een huis gekocht en zijn er onlangs achter gekomen dat zo'n 200 m2 van onze achtertuin door de buren gebruikt wordt. We zijn daar nooit achter gekomen omdat onze tuin afgescheiden wordt door een (laag) stenen muurtje (geplaatst door de oude bewoners waarvan wij het huis gekocht hebben) en we destijds dus logischerwijs aangenomen hebben dat dit muurtje op de perceel grens stond. De vorige bewoners en verkopend makelaar hebben ons destijds niets gezegd over dat dit stuk grond door de buren gebruikt wordt en nu dus niet meer bij onze tuin hoort. Wij hebben echter wel het gehele perceel gekocht (inclusief die 200 M2) en betalen daar ook onroerend goed belasting over. Mijn vraag is of wij het recht hebben om dit stuk tuin terug te krijgen ?

Jurist

U hebt recht op teruggave van de 200 m2, tenzij de situatie zoals die nu is langer dan 20 jaar heeft geduurd. De kans is dan groot dat u het stuk grond kwijt bent geraakt door verjaring. Het is het beste om het hier eens in goed overleg met de buren over te hebben. Zaken als deze kunnen ervoor zorgen dat een goede burenrelatie in een nachtmerrie verandert.

Vraagsteller

Veel dank voor uw antwoord. Het is zeer waarschijnlijk dat de situatie al 20 jaar zo is. Wij zijn inderdaad bang voor een verandering van het contact met de buren dat nu goed is. Als het een klein stukje grond was, was het ook geen enkel probleem en zouden we het er zeker bij laten zitten en er nooit iets over zeggen, zoals we met alles altijd heel gemakkeliijk zijn geweest en altijd veel voor de buren gedaan hebben, maar het is gezien de grootte van de tuin echt een groot stuk grond (ongeveer 1/4 van onze achtertuin), als je een kadastrale luchtfoto ziet dan zie je het meteen (zo zagen wij het dus ook). En wij hebben het dus wel gekocht en betalen er dus wel voor en er rusten ook hypothecaire rechten op de grond (onze hypotheek). Als wij het huis ooit gaan verkopen komen wij natuurlijk in de problemen als we dit stuk grond willen verkopen dat eigenlijk in gebruik is bij de buren, het huis is er ook minder waard door (taxaties kloppen niet qua perceelgrootte want stuk staat bij ons in kadaster). Ook is het natuurlijk een rare situatie dat wij belasting betaald hebben en blijven betalen over het hele perceel terwijl wij een behoorlijk stuk van de grond zelf niet gebruiken. Er moet dus sowieso iets gebeuren en wij denken dat een gesprek hierover helaas wel zal moeten en we zien hier heel erg tegenop. Wij hopen natuurlijk heel erg dat de buren, gezien het goede contact, bereid zullen zijn het stuk grond terug te geven. Destemeer omdat zij het gewoon in gebruik hebben als stukje weiland van een veel groter perceel waar wat dieren op lopen, er staan geen gebouwen o.i.d. van hen op, alleen een heel oud hek dat al op instorten staat. Het betreffende stuk grond grenst ook direct aan ons/huis onze achtertuin en niet aan die van hen, het zou ons heel veel waard zijn het stukje terug te krijgen omdat onze tuin al niet zo diep is en de afscheidingsmuur ook heel raar schuin loopt (hierdoor natuurlijk). Maar stel nu dat er sprake is van verjaring en de buren willen het stuk perse houden, is er dan nog enige juridische kans gezien dit verhaal dat wij het stuk toch terug zouden kunnen krijgen ? Zo niet, wat moeten we dan doen ? Want deze siutatie kan niet zo blijven bestaan: Op papier zijn wij nog steeds eigenaar en blijven we betalen, krijgen we een WOZ aanslag op het hele perceel en de bank is in de veronderstelling dat dit deel er ook als onderpand bijhoort voor de hypotheek. Alvast veel dank voor uw antwoord.

Jurist

Als u er iets aan wilt doen, zult u toch het gesprek moeten aangaan. Het is verstandig om, voordat er juridische posities worden ingenomen, te kijken of je tot een oplossing kan komen. Voorstelbaar is bijvoorbeeld: - dat de buren de grond voor een zachte prijs van u overnemen; - dat de buren aanvaarden dat het uw grond blijft, maar dat zij zolang zij er blijven wonen een gebruiksrecht hebben tot het moment dat zij hun huis verkopen. Dan denk je ook in oplossingen. Mocht u er niet uitkomen met de buren, dan hangt het erg van de situatie ter plaatse af of de buren met succes kunnen verdedigen dat zij zich meer dan 20 jaar lang als eigenaar hebben gedragen en door verjaring dus ook eigenaar zijn geworden.

Vraagsteller

Wederom veel dank voor uw antwoord. Wij zijn zeker voor een vreedzame en goede oplossing voor beide partijen, maar daarbij is het ook handig te weten wat de rechten/regels zijn. Dus een laatste vraag: Stel dat de buren met succes kunnen verdedigen dat zij het stuk 20 jaar in bezit hebben gehad en zich 20 jaar als eigenaar hebben gedragen, zijn zij puur door het feit van verjaring dan ook in wettelijke zin al eigenaar geworden zoals u aangeeft ? Hoe zit dat dan met het feit dat wij als eigenaar van de grond bij het kadaster zijn ingeschreven ? Dit lijkt in tegenstrijd met elkaar ?

Jurist

Ja, de wet bepaalt dat 'bezit' (het zich gedragen als eigenaar) gedurende 20 jaar leidt tot eigendomsverkrijging door verjaring. Het Kadaster moet aan deze nieuwe werkelijkheid worden aangepast.

Vraagsteller

Dank voor het antwoord, alhoewel voor ons heel onbevredigend allemaal. Ik blijf het een zeer rare rechtsgang vinden die de eigenaar erg dupeert en we hopen nog steeds dat er geen sprake is van verjaring of op redelijkheid van de buren. Sorry, heb toch nog 1 korte vraag waarop ik hoop nog antwoord te kunnen krijgen dan zal ik u echt niet meer lastig vallen ;) Verandering in kadaster betekent nieuwe metingen door kadaster laten uitvoeren om nieuwe perceelgrenzen vasr te stellen en opstellen nieuwe notariele akte etc.. Ik neem toch aan dat wij hiermee niets te maken hebben en niet ook nog kosten hiervoor zullen moeten dragen ? Veel dank voor alle antwoorden.

Jurist

Als er sprake is van verjaring, is het aan de buren om inschrijving in het kadaster te bewerkstelligen en daarvoor indien nodig een notaris in te schakelen. De kosten zijn dan voor hun rekening.