Huur- en VvE vragen beantwoord

Vraagsteller

We zijn eigenaars van een appartement met dakterras, opgeleverd in 1998. Het dakterras was vanaf het begin onderdeel van het appartement, dus niet zelf aangelegd, ligt op waterniveau en bestaat uit hardhouten vlonderdelen. Eronder (deels onder water)bevinden zich de bergingen van het gebouw (59 appartementen). In 1996 (dus tijdens de bouw) is de splitsingsakte gewijzigd. In Artikel 18, lid 3, is het volgende toegevoegd: 'Tav de appartementsrechten die mede recht geven op een terras geldt dat indien tot noodzakelijke vervanging of herstel van de desbetreffende dakbedekking onder de terrassen wordt besloten ( waarvan de kosten voor rekening van de vereniging dienen te komen), de eigenaren van die appartementsrechten voor eigen rekening dat desbetreffende beloopbaar oppervlak dienen te vervangen. Zodanige eigenaren komt mitsdien geen recht op schadevergoeding toe als hiervoor in het lid werd bepaald.' Het onderhoud van zowel het dak als de terrassen staat gepland voor 2022, maar er is lekkage in twee bergingen geconstateerd. De oorzaak van de lekkages is nog niet helemaal duidelijk, maar het bestuur wil aan alle eigenaars voorstellen om het gehele dak (80m2) nu al te laten vervangen. Dat zou volgens het bestuur betekenen, dat wij en onze buren op eigen kosten het gehele terras (plantenbakken, vlonderdelen en balken ) moeten weghalen en terugplaatsen /vervangen. Omdat de vlonderdelen en vooral de balken eronder deels beschadigd en kromgetrokken zijn, denken wij dat terugplaatsen van de oude delen een groot probleem wordt en er mogelijk een geheel nieuw terras aangelegd moet worden. Zelf vinden wij dat het terras nog niet aan vervanging aan toe is. Het gaat om behoorlijke kosten (geschat per appartement minimaal € 8.000). Wij vragen ons af of de VvE dit van ons mag eisen en de kosten hiervan niet gemeenschappelijk gedragen dienen te worden. Ook willen wij duidelijkheid voor dit vraagstuk voor als er in de toekomst mogelijk weer reparaties aan het dak moeten gebeuren, zodat wij niet elke keer (op eigen kosten) het terras moeten verwijderen. Het dak is overigens niet begaanbaar zonder de terrasdelen. Onze vraag is derhalve: Mag de VvE aan de hand van de splitsingsakte bepalen dat wij niet alleen recht van overpad verlenen maar ook de kosten van het weghalen/terugplaatsen/vervangen van de terrasdelen ten behoeve van een reparatie dienen te betalen? Verder is onze vraag hoe je, indien er een geheel nieuw terras aangelegd moet worden, kan bepalen welke kosten voor rekening van de VvE zijn en welke wij redelijkerwijs voor eigen rekening dienen te nemen. Alvast hartelijk bedankt voor uw reactie.

Jurist

Ik maak even een voorbehoud omdat ik de splitsingsakte niet zelf heb kunnen inzien, maar zoals u het omschrijft is het een gebruikelijke bepaling: het dak met waterkerende voorzieningen behoort tot de gemeenschappelijke zaken en alles wat zich daar boven bevindt (dus vlonders met balken oftewel het beloopbaar oppervlak) is onderdeel van het privé gedeelte. Bij onderhoudswerkzaamheden aan het onderliggende dak dient de eigenaar van het privé gedeelte daar aan mee te werken en op eigen kosten te zorgen voor verwijdering en terugplaatsing van het beloopbaar oppervlak. Er zijn nogal wat variaties op dergelijke clausules, met name voor wat betreft eventueel toe te kennen schadevergoeding. Ik zou de splitsingsakte moeten zien voor de exacte formulering om uw vraag goed te kunnen beantwoorden. Indien u via de knop 'direct contact opnemen' een bericht naar mij stuurt, dan, stuur ik dmv een reply het email adres waar u de akte van splitsing naar toe kunt sturen. Ik zal dan zonder kosten hier naar kijken om uw vraag te beantwoorden.