Juridisch Advies over Aankoopmakelaar en Courtage

Vraagsteller

Twee jaar geleden hebben wij een aankoopmakelaar ingeschakeld voor de aankoop van ons huurhuis. 1% courtage, no cure no pay. De poging tot koop kwam tot niets en we hebben nog enige andere panden bekeken met deze makelaar. Niets leidde tot een koop. Daarna werd het stil en hadden we ruim een jaar geen contact meer met de makelaar. Toen kwam de huurbaas alsnog met de mogelijkheid ons huurhuis te kopen en dat hebben we gedaan. Zonder makelaar. Maar die stuurt nu wel een rekening voor de courtage. Wij waren ons niet bewust dat die overeenkomst nog liep. We hebben ook nooit met de makelaar de algemene voorwaarden doorgelopen waarin staat dat de opdracht loopt tot opzegging. Dit is natuurlijk een grote som geld. Wat zijn onze kansen als we dit aanvechten? Het voelt echt onwijs onredelijk.

Jurist

Toch is dat het niet . Indien u van mening bent dat de makelaar tekort is geschoten dient u hem in gebreke te stellen en een kans te geven de opdracht wel juist te vervullen. Het is wel zo dat eenzijdige intrekking van de consument opdrachtgever altijd mogelijk is, maar er bestaat gehoudenheid het loon te vergoeden , een redelijke (overeengekomen) tegenprestatie. Er zit niets anders op dan in onderhandeling te gaan met de makelaar.

Vraagsteller

We zijn in onderhandeling en hebben voorgesteld de kosten van 45/maand te betalen voor de looptijd van de overeenkomst. Dit hebben we onderbouwd met de redenering dat wanneer wij hadden geweten van het doorlopende karakter van deze overeenkomst, we de overeenkomst al lange tijd geleden opgezegd zouden hebben. We hebben al ruim anderhalf jaar geen contact meer gehad met de makelaar. (Heeft hij ook geen inspanningsverplichting om te vragen of wij nog op zoek zijn of zo?). Nietemin, wil de makelaar daar niet op ingaan. Nu vraagt hij ons een nieuw voorstel te doen, maar wij weten verder niet hoe we een ander voorstel zouden moeten onderbouwen.

Jurist

In werkelijkheid loopt de opdracht door totdat de makelaar een geschikt koophuis voor u zou hebben gevonden. U had hem in gebreke kunnen stellen als u vindt dat hij zich onvoldoende aan zijn verplichtingen houdt, waaronder 1,5 jaar niets laten horen. Dus dat kan alsnog gebeuren . Als deze makelaar is aangesloten bij NVM wordt hij gebonden aan zelfregelurende regels van de vereniging.

Vraagsteller

Wij hebben hem niet in gebreke gesteld omdat wij geen idee hadden dat deze overeenkomst nog liep. Kunnen wij dit nu alsnog doen? En hebben we enig kans van slagen om de vordering van courtage te verminderen als wij dit voor de geschillencommissie willen aanvechten? Of als de makelaar ons jegens wanbetaling voor het kantongerecht sleept?

Jurist

Ja dat kan alsnog; u dient de gronden te noemen van niet nakoming van de verplichtingen en de data. Probleem is dat men normaal gesproken de makelaar een poging moet gunnen tot het nakomen van de overeengekomen verplichtingen, daarna ontstaat verzuim. Juridisch is het mogelijk om ook in het verleden dat verzuim te zetten echter op een andere grond, bijvoorbeeld uit het gedrag van de makelaar mocht u begrijpen dat deze de verplichtingen niet zou nakomen in de toekomst. De kans op vermindering is het grootst als u nu een juiste juridische positie inneemt . Ik zie vaak dat mensen het eerst zelf doen , maar niet in het eigen voordeel . om later een minder gunstige positie in te nemen als het tot een rechtszaak komt of een geschil bij de commissie.

Vraagsteller

Welke juridische positie zouden we nu dan moeten innemen? Om van het hele gedoe af te zijn, zijn we inmiddels bereid te kijken of ze willen schikken op de helft. Maar daarmee gaat het onrechtmatige gevoel over dit alles niet over. Moet ik naast het voorstel om te schikken op 50% ook meteen een klacht indienen? Dat lijkt me niet echt bevorderlijk in deze fase.

Jurist

Als u voor 50% wil schikken dient u juridische gronden te hebben voor vermindering en bovendien moet uw aanbod nog minder zijn dan die 50% . Nadat u hebt onderhandeld kunt u een klacht indienen , maar doet u doet wel voordat de ander zijn zaak neerlegt bij de rechter. Uw juridische positie hangt af van de tekortkomingen van de andere partij, schendingen van beloften en of niet waarmaking, of die andere partij aangesloten is bij NVM , diens regels heeft geschonden, of u al eerder kenbaar hebt gemaakt niet tevreden te zijn. In ieder geval zo zonder meer zonder grond heeft de makelaar recht op zijn fee , want de overeenkomst is afdwingbaar. Echter hij moet wel bewijzen dat hij zijn doelstellingen binnen een redelijke termijn voor u had kunnen behalen. Het contract kan ook weer niet levenslang lopen, kijkt u de voorwaarden goed na met betrekking tot dit aspect.

Vraagsteller

Ik snap het niet meer. Onze eerste schikkingsvoorstel was op grond van de duur van de overeenkomst (inmiddels 27 maanden) met het argument dat we als we hadden geweten dat de ovk nog steeds liep, we deze al lang geleden opgezegd zouden hebben. De kosten van 45€/maand (standaard NVM voorwaarden) waren dan de richtprijs. Daar gingen ze niet op in. Dus als we nu een tweede voorstel willen indienen, moeten we daar dan alle redenen waarom wij denken dat we helemaal niet/minder hoeven te betalen in opnoemen? Natuurlijk had de makelaar deze koop kunnen verwezenlijken voor ons, het is het huis wat wij al huurden, maar hij heeft hiertoe al ruim anderhalf jaar niks meer voor gedaan. Wij hebben hem ook niet meer gevraagd, omdat we niet wisten dat dit contract nog liep. Wel twee jaar geleden, maar toen lukte de koop niet. Wij hebben samen met de makelaar geen algemene voorwaarden doorgenomen en dat dit contract zo lang loopt was on geheel onduidelijk. No cure, no pay betekent in onze ogen iets anders. Welke juridische gronden kan ik hieraan ten grondslag leggen? Wanprestatie door geen contact met ons te houden? Niet wijzen op de algemene VW van het contract? Intentie van pp was duidelijk anders? Geen inhoudelijke prestatie verricht in laatste jaar? Volgens de NVM algemene voorwaarden loopt het contract door, tenzij het ontbonden wordt. Dus wel levenslang. Wat is dan een redelijke termijn? En, wat kunnen we nu het beste doen?

Jurist

Probleem is dat uw stellingname dat u niet wist dat het contract doorliep , dat is zwak. Het is beter een ander argument te vinden, Een daarvan is dat duurzame contracten nooit stilzwijgend tot levenslangs gelden. , twee dat de opdrachtnemer een redelijk loon is verschuldigd, of in dit geval het verlies aan fee., echter dit moet wel bewijsbaar zijn en de makelaar moet zich aan zijn verplichtingen hebben gehouden , niet in gebreke zijn ( geweest). Omdat de makelaar zijn verplichtingen niet nakwam kunt u de overeenkomst eenzijdig intrekken om die reden op een datum in het verleden en/of opzeggen en daarbij hanteert u dan de NVM voorwaarden als richtlijn. Heel vaak leidt het ook weer niet tot een rechtszaak, u kunt het beste in overleg blijven.

Vraagsteller

In de reactie n.a.v. ons eerste voorstel schrijft de makelaar het volgende: Intrekken van de opdracht nadat je een woning gekocht hebt is niet meer mogelijk, de verplichting tot het betalen van courtage is dan al een feit. De opdracht was gewoon van kracht toen jullie de woning kochten. Waar vind jij in de NVM voorwaarden/algemeen recht dat dit nog wel mogelijk is? Ik denk nu aan een volgende brief: Naar aanleiding van uw afwijzing van ons eerste voorstel doen wij hierbij een tweede poging om tot een onderlinge oplossing te komen. Wij beroepen ons op het feit dat duurzame contracten nooit stilzwijgend oneindig kunnen doorlopen. Daarbij stelt de NVM AV onder artikel 6.2 dat: De makelaar heeft zijn opdracht vervuld, zodra de overeengekomen prestatie is geleverd of – in geval van bemiddeling door de makelaar – de beoogde overeenkomst tussen de betreffende partijen als gevolg van door hem verleende diensten tot stand is gekomen. Dit dikgedrukte betwisten wij. Artikel 8 van de NVM algemene voorwaarden stelt dat de makelaar de door hem aanvaarde opdracht naar beste weten en kunnen uit en met inachtneming van de belangen van de consument uitvoert. De makelaar houdt de consument regelmatig op de hoogte van de vorderingen. Wij stellen dat dit in ons geval ter discussie staat. Omdat er in de laatste 14 maanden geen inhoudelijke diensten zijn geleverd trekken wij de onderliggende overeenkomst in per 1 oktober 2015. (Waar in de NVM voorwaarden staat dat dit kan? ) Jullie willen geen gedoe, maar wij willen niet het courtagebedrag betalen wat ons inziens niet in overeenstemming is met de geleverde prestatie. Daarom stellen wij voor het bedrag door de helft te delen. Wij hopen dat u en uw vennoten zich hierin kunnen vinden. Indien dit niet het geval is, wordt deze klacht voorgelegd aan de NVM en diens geschillenprocedure. (dit laatste wel of pas bij afwijzing van dit voorstel?)