Juridische hulp bij aansprakelijkheid VvE

Vraagsteller

Onze VvE beschikt over een parkeerterrein met in/uitrit op de Y-straat te G. Dat wil zeggen: achter de inrit strekt zich links en rechts een parkeerterrein uit. Het rechterdeel is eigendom van onze VvE; het linkerdeel, en de inrit zelf, heeft een andere eigenaar. Onze vvE heeft slechts recht van overpad over de inrit. Dit leidt overigens niet tot problemen en in het vervolg spreek ik enkel over de inrit en het linkerdeel, die géén eigendom van onze VvE zijn. Een complicatie is dat het linkerdeel van het parkeerterrein is opgedeeld in plm 8 kadastrale percelen; elk perceel is een parkeervak voor één tot enkele auto’s. De inrit is een mandelig perceel; de eigenaars van die 8 percelen bezitten gezamenlijk de inrit. Boven de inrit op een hoogte van plm 6 m hangt sinds ongeveer dertig jaar een overkapping. Deze is opgehangen aan de zijgevels van twee panden gelegen aan de Y-straat, met huisnrs n1 en n2. Het is een constructie in de vorm van een platte doos, die de volle breedte van de inrit (plm 3 m) beslaat, ongeveer dezelfde lengte heeft en plm 1 m hoog is. De zijwanden en de bodem van de “doos” bestaan uit platen van triplex of iets dergelijks. De bodemplaten beginnen nu los te laten en af te hangen, en zouden er bij storm zomaar af kunnen waaien. Regenwater dat door de doos wordt opgevangen verzamelt zich op één punt en loopt van daaraf in een dikke straal op de grond. Kortom, de toestand begint gevaarlijk te worden en we zijn bang voor ongelukken die zich kunnen voordoen als delen van de overkapping loslaten en naar beneden komen. De vraag is: wie moeten we aanspreken om de overkapping te herstellen dan wel af te breken. De overkapping is destijds gebouwd in opdracht van een vastgoedondernemer O1, die toen in het bezit was van het parkeerterrein met in/uitrit, en van het pand met huisnr n1. Omstreeks 1995 heeft hij dat pand, het parkeerterrein met inrit en de overkapping verkocht aan ondernemer O2. Deze heeft (vermoedelijk in 2003 of 2004) het parkeerterrein met inrit, en de onderste verdieping van het pand met huisnr n1, doorverkocht aan ondernemer O3. De twee bovenste verdiepingen, waar de overkapping aan is opgehangen, zijn echter nog in bezit van O2. Vermoedelijk is bij de transactie tussen O2 en O3 niets vastgelegd over de overkapping. Aan O3 is gevraagd of de overkapping van hem was. “Volgens mij wel, want hij hangt boven mijn grond” was het antwoord. Maar voor de kosten van afbraak of herstel wenst hij niet op te draaien en met ondernemer O2 krijgen we überhaupt geen contact. Het staat overigens te bezien of O3 de enige eigenaar van de inrit is, gezien de mandeligheid ervan. Wat valt er nu, uitgaande van de gegevens die ik heb aangedragen, te zeggen over de aansprakelijkheid van O2 of O3 bij ongelukken die zich voordoen als gevolg van de slechte staat van onderhoud van de overkapping? Anders gezegd, wie van hen zou onderhoud moeten plegen aan de overkapping?

Jurist

Om uw vraag wie aansprakelijk/verantwoordelijk is voor (het onderhoud van) de overkapping te kunnen beantwoorden, zal moeten worden vastgesteld welke partij eigenaar van de overkapping is. Wie eigenaar is hangt af van de vraag of er in dat geval sprake is van horizontale of verticale natrekking. Op grond van verticale natrekking is alles wat op de grond de van de eigendom van de eigenaar van de grond. Als de overkapping op de grond ik gebouwd zouden door verticale natrekking de gezamenlijke eigenaren van de (mandelige) inrit aansprakelijk zijn voor schade veroorzaakt door de gebreken aan de overkapping en voor het onderhoud ervan aansprakelijk/verantwoordelijk zijn. Zaken die de eigendomsgrens overschrijden maar behoren bij een hoofdzaak worden door horizontale natrekking onderdeel geacht zijn van de hoofdzaak en zijn daarmee dus eigendom van de eigenaar van de hoofdzaak. Denk hierbij aan overhellende gevels, overhangende dakgoten etc. Op basis van horizontale natrekking zou dan O2 alleen eigenaar van de overkapping, althans zowel O2 als O3 als het gebouw juridisch is gesplitst. Ze zijn dan gezamenlijk eigenaar van de zogenaamde schil van het gebouw. Uit dien hoofde is dan de VvE, waarvan zij beiden van rechtswege lid zijn aansprakelijk en verantwoordelijk voor het onderhoud. Ik ben desgewenst graag bereid u in deze kwestie verder te adviseren en zonodig bij te staan. Neem gerust vrijblijvend en kosteloos contact met mij op als u nog vragen heeft of rechtsbijstand wilt.

Vraagsteller

Excuus voor mijn late reactie en dank voor de uwe. Ik heb intussen de indruk gekregen dat zaken die aan een hoofdzaak vastzitten (dus niet op of in de grond staan) EN niet verwijderd kunnen worden zonder de structuur of de functie van de hoofdzaak aan te tasten, horizontaal worden nagetrokken. De overkapping voldoet niet aan het tweede criterium en dan zou er over getwist kunnen worden of hij onder horizontale dan wel verticale natrekking valt. Klopt dat?