Juridische Eigendom Overdragen: Ask for Advies

Vraagsteller

Mijn vader is juridisch eigenaar van een woning en ik (dochter) ben economisch eigenaar van dit pand. Inmiddels woon ik al 26 jaar in deze woning. Ik heb altijd netjes onderhoud gepleegd en zelfs een grote verbouwing gerealiseerd op eigen kosten (hele verdieping op de woning laten zetten). Mijn vader en ik willen gebruik maken van 'verjaring' en staan daar allebei volledig achter. Is het mogelijk dat er een akte van verjaring wordt opgemaakt? Welke stappen moet ik ondernemen? Hoor heel graag uw advies.

Jurist

Mag ik vragen met welk doel u dit beiden voor ogen heeft en/of u een gebruiksvergoeding dan wel huur betaalde voor het huis. En kunt u benoemen op welke basis u economisch eigendom heeft want dat is niet een juridisch begrip , doelt u op vruchtgebruik? In dat geval kunt u geen beroep doen op verjaring, want verjaring is bezit niet te goeder trouw gedurende 20 jaren. Vruchtgebruik is een vorm van een beperkt zakelijk recht dat wel kan ontstaan door verjaring.

Vraagsteller

Dank voor uw reactie. Ooit is dit geregeld met het idee dat mijn vader 'in controle' wilde blijven wat betreft het huis (vinger in de pap). Ik ben in het bezit van een 'akte van economisch eigendomsoverdracht'. Deze is ooit opgemaakt bij de notaris. Ik heb inmiddels begrepen dat dit verder niet geregistreerd staat bij het kadaster en dat dit ook een onderlinge akte had kunnen zijn. Hierin staat oa vermeld dat ik het volledige risico draag over het gekochte en verantwoordelijk ben voor de baten en lasten. Ik heb ook de volmacht/bevoegd tot het verrichten van rechtshandelingen 'als was hij eigenaar van het verkochte'. Inmiddels is er hypotheek op gevestigd welke ik uiteraard betaal, net zoals de overige lasten. Ik woon er inmiddels 26 jaar en verzorg/gebruik de woning volledig als eigendom. Hoor het graag.

Jurist

U woont met toestemming van de eigenaar: in dat geval is goede trouw aanwezig en kan er geen reden zijn tot verjaring noch een begin ervan.

Jurist

Om de juridische eigendom te verkrijgen is het niet nodig (en zoals mevrouw Ferwerda aangeeft ook niet mogelijk) om een beroep op verjaring te doen. In de akte van economische eigendomsoverdracht is opgenomen dat de juridisch eigenaar op eerste verzoek de juridische eigendom dient te leveren, hiervoor is in de meeste gevallen ook een onherroepelijke volmacht in de akte opgenomen. U kunt derhalve opdracht geven aan een notaris om de juridische levering te bewerkstelligen.

Vraagsteller

Dank voor uw reactie. Ik ben in het bezit van een 'akte van economisch eigendomsoverdracht'. Deze is ooit opgemaakt bij de notaris. Ik heb inmiddels begrepen dat dit verder niet geregistreerd staat bij het kadaster en dat dit ook een onderlinge akte had kunnen zijn. Hierin staat oa vermeld dat ik het volledige risico draag over het gekochte en verantwoordelijk ben voor de baten en lasten. Ik heb ook de volmacht/bevoegd tot het verrichten van rechtshandelingen 'als was hij eigenaar van het verkochte'. Inmiddels is er hypotheek op gevestigd welke ik uiteraard betaal, net zoals de overige lasten. Ik woon er inmiddels 26 jaar en verzorg/gebruik de woning volledig als eigendom. Hoor het graag. Dank voor uw beide reacties. Nog een vraag: stel dat de situatie onveranderd blijft dus vader is juridisch eigenaar en ik economisch eigenaar. Wat nu als vader overlijdt en het (op papier) geregeld is dat het juridisch eigendom naar mij overgaat. Ik 'erf' (?) dan het juridisch eigendom. Ik heb al bij het aangaan van het economisch eigendom het aankoop bedrag betaald voor de woning. Betekent dat dat er dan geen kosten meer zijn voor mij? In een andere situatie kan ik mij voorstellen als je een huis erft, dat daar erfbelasting over geheven wordt. In mijn situatie heb ik al betaald voor de woning. Hoor het heel graag. Een heel duidelijk antwoord, bedankt! Dan nog 1 laatste vraag; bij overlijden van mijn vader wordt er dus geen erfbelasting geheven maar heb ik dan nog wel met de overdrachtsbelasting te maken of valt dat weg met de erfenis? Hoor het weer graag.

Jurist

Uw vader is gerechtigd tot de juridische eigendom, dit is een 'lege huls' die geen waarde heeft, daarom zult u geen erfbelasting behoeven te betalen over de verkrijging van de juridische eigendom. Indien u de juridische eigendom thans laat leveren dient u overdrachtsbelasting te betalen over de meerwaarde van de woning ten opzichte van het moment waarop u de economische eigendom verkreeg, dit gaat puur over de waardevermeerdering door de marktontwikkeling, voor de waardevermeerdering als gevolg van de door u gedane investeringen geldt een vrijstelling.