Hulp bij Splitsingsakte en Juridische Vragen

Vraagsteller

Beste mensen, Mijn bovenbuurvrouw en ik willenbeide een appartement kopen in het huis waar we nu al wonen (binnen een woonvereniging). Ik koop de benedenverdieping en zij de bovenverdieping. Het is nu nog twee panden in één. Dat gaan we splitsen dus we zijn nu bezig met de splitsingsakte en koopakte. We komen erachter dat de koopsom wordt gebaseerd op het bruto vloeroppervlak en dat de buitenruimten (tuin beneden, balkons boven) helemaal geen privé eigendom lijken te worden. Je koopt dus de bruto vloeroppervlakte en de rest kun je gemeenschappelijk of privé gebruiken., aldus de notaris. De tuin beneden kopen we in feite dus samen. Mijn bovenbuurvrouw vindt het gevoelsmatig niet kloppen dat ik met de tuin, die groter is dan haar balkons, procentueel meer buitenruimte privé mag gebruiken. Zij zou daarom aanspraak willen doen op het gebruik van een deel van de tuin. Ik wil deze benedenwoning graag kopen met privé gebruik van de gehele tuin. Hoe kunnen we dit oplossen? Heeft zij juridische grond om aanspraak te doen op gebruik van een deel van de tuin?

Jurist

Indien de tuin in de splitsingsakte als gemeenschappelijk wordt aangeduid, dan dient deze ook daadwerkelijk voor gemeenschappelijk gebruik en niet voor privé gebruik. Prive gebruik van een gemeenschappelijk deel is niet toegestaan, met andere woorden de bovenbuurvrouw heeft net zo veel recht op het gebruik van de tuin als u. Ik begrijp dat de balkons ook gemeenschappelijk zijn. In dat geval heeft u ook recht op gebruik van de balkons. Dit komt wel vreemd op mij over omdat de balkons mogelijk alleen toegankelijk zijn vanuit de bovenwoning. Indien dat laatste inderdaad het geval is, zouden de balkons bij het privé deel van de woning gevoegd moet worden, daar zou dan tegenover kunnen staan dat de tuin in zijn geheel bij uw privé gedeelte gevoegd wordt (voorzover dit mogelijk is, wellicht is er nog een toegangspad naar de bovenwoning of een berging in de tuin). Desgewenst wil ik wel naar het ontwerp van de akte van splitsing met bijbehorende tekening kijken om een en ander te beoordelen.

Vraagsteller

Wij maken nu zelf de splitsingsakte op, omdat wij gek genoeg ook deel uitmaken van de verkopende partij: de woonvereniging. Daar zijn we dus nu mee bezig, en daar komen we niet uit. Wat mij betreft gebruik ik de tuin privé en gebruikt zij haar balkons privé (want die zijn inderdaad alleen via haar bovenwoning toegankelijk) en zetten we dit zo in de splitsingstekening/akte. Voor de tuin is geen toegangspad vanuit de bovenwoning, maar ze kan wel achterom lopen en daar een afscheiding maken met een poort. Ik zie dit dus niet zitten. V.w.b. de koopsom van de gesplitste appartementen weten we inmiddels: daarbij rekent een notaris en makelaar met het bruto vloeroppervlak. Maar als we vervolgens de buitenruimtes gaan splitsen, is de verdeling wat 'oneerlijker'. De tuin is groter dan de balkons van de bovenwoning. Mijn vraag is vooral: nu alles nog open ligt, heeft zij het recht om 50% privé-gebruik van alle buitenruimte op te eisen? Hoe gaan we hier uit komen?

Jurist

Ik zie niet in op basis waarvan een dergelijke eis gesteld zou kunnen worden. Ik adviseer om de balkons bij de bovenwoning te voegen en de tuin bij de benedenwoning. Voor wat betreft de breukdelen kan in de akte van splitsing worden opgenomen dat uitsluitend inpandige ruimten meetellen voor de berekening van de breukdelen. Ook zou er voor kunnen worden gekozen om de buitenruimtes wel mee te laten tellen maar niet voor 100%, bijvoorbeeld met factor 0,5. Ik zie hier echter geen noodzaak toe omdat de eigenaar van het appartement waar de tuin deel van uitmaakt zelf voor het onderhoud zorg dient te dragen, er lijkt mij geen reden aanwezig om meer servicekosten toe te rekenen aan het appartement met tuin. Voor het berekenen van de koopprijs kan eventueel wel rekening gehouden worden met de buitenruimtes, maar dan naar mijn idee wel tegen een lagere factor.