Juridische hulp bij dakopbouw en VvE geschillen

Vraagsteller

Beste Rechtswinkel, Wij zijn eigenaar van nummer 22 en overwegen een dakopbouw: echter de VvE heeft met 7 stemmen tegen gereageerd en 5 voor de dakopbouw. We hebben een VvE voor de 12 appartementen: twee naaste elkaar gelegen Haagse portieken. Gestapelde laagbouw begane grond (met eigenaar A), 1ste verdieping (met eigenaar B) en 2e verdieping (met eigenaar C, zoals wij). VvE beheer(der) is extern. De VvE beheerder zet ij de algemene ledenvergadering resumerend, als voortzetting van de notulen met bijlage van november 2017, uiteen wat de conforme wet- en regelgeving is, en wat juridische en financiële consequenties zijn (voor wie en wat) van een dakopbouw, inclusief alle tussenkomende partijen, zoals gemeente, vergunning, notariële kosten en vastlegging in splitsingsacte, beheer en onderhoud, impact op de opstalverzekering, bijdrage aan VvE. Dit als toelichting op eerdere belangrijkste vragen en bezwaren. Eigenaren nummer 22 (wij), die tevens gemachtigd waren namens twee andere afwezige Vve leden, nemen die zaken (bezonningsstudie eerder, bouwen onder architectuur) door die nog toegelicht kunnen worden uit de eerder opgestuurde bescheiden van de schetsontwerpen (maart 2018). Zij overwegen de omgevingsvergunning bij de gemeente aan te vragen en lichten hun huidige schetsontwerpen toe en geven voorbeelden van soortgelijke dakopbouwen op gestapelde laagbouw in de Bloemen- of Vruchtenbuurt of de wijk Bohemen. In de toelichting wordt aangegeven dat in alle schetsontwerpen minder woonoppervlak is ten opzichte van eerdere bezonningsstudie (bij voormalige architectenbureau) in november 2017, waardoor de beoogde dakopbouw minder zichtbaar is vanaf het referentiepunt in de Geraniumstraat. Tevens wordt besproken dat de huidige architect van de schetsontwerpen uitdrukkelijk de karakteristieke waarde van onze wijk en straat wil behouden en daarmee de kwaliteit van de buurt en straat enerzijds en de woonwensen en gebruiksvrijheden van ons met de VvE zorgvuldig heeft afgewogen. Enkele VvE leden geven aan dat in hun perceptie dakopbouwen in de Bomen- of Bloemenbuurt elders niet mooi afgewerkt worden: de grijze zijmuren (in plaats van steenstrips) in overgang naar naastliggende percelen. Een ander VvE lid meent dakopbouwen op gestapelde laagbouw zoals bij de onze nog niet te hebben gezien. De uitkomst van de 12 leden is dat 5 vijf stemmen voor en 7 tegen geteld zijn. Argumenten om tegen te stemmen: Een VvE lid zegt dat de uitbouw van woning(en) door een dakopbouw meer grote(re) gezinnen met kinderen zou(den) aantrekken en dat dit (kinderen/lawaai) de waarde van de andere appartement(en), in het bijzonder het appartement van de onderbuurman, in de VvE (portiek) nadelig zou beïnvloeden. Benadrukt wordt dat men het een rustige buurt vindt, zonder hoogbouw, en men het idee heeft dat met uitbouw van woningoppervlak er meer drukte en overlast komt. Enkele VvE leden beoordelen de opgestuurde schetsontwerpen als mooi met natuurlijk voorkeuren die verschillen per VVE lid. Tegelijkertijd werd ook opgemerkt dat slechts één zo’n opbouw toch een ander beeld geeft dan over de gehele daklengte (zoals in de schetsontwerpen). Enkele VvE leden noemen de voorbeeldwerking: als ook de tegenoverliggende VVE (Begoniastraat) dakopbouwen zou overwegen, zou dit mogelijk effect hebben op bezonning en uitzicht voor onze VVE (Geraniumstraat). Mijn vraag: zijn hun bezwaren en belangen om de dakopbouw (vergunningsaanvraag) af te wijzen ondergeschikt aan ons belang voor ons gezin. Winnen (nietig verklaring VvE besluit) wij dit bij de Haagse kantonrechter?

Jurist

Indien deze kwestie aan de kantonrechter wordt voorgelegd, dan zal die op basis van de wet moeten beoordelen of het besluit om de dakopbouwen niet toe te staan al dan niet in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Er zal dan een afweging van de belangen van beide kampen (voorstemmer en tegenstemmer) plaatsvinden. Het is in dat kader dus ook van groot belang wat het belang van de voorstemmer is om de dakopbouwen te kunnen realiseren.